出售合建分屋 房地合一稅率這樣算！

圖/合建分屋出售，房地合一稅率以獲利的20%計算，也算是地主的小確幸。

趁著危老都更盛行，不少屋主選擇與建商合建分屋，若土地為2016年以前持有，但房屋在2016年以後蓋好，出售時該如何申報房地合一稅？專家表示，合建分屋的房市地合一稅稅率是以獲利的20%計算，若土地持有期間超過10年以上，則適用獲利的15%計算之。

｜買賣總價分拆為土地及房屋價格 利於後續申報房地合一稅

危老都更盛行，不少屋主選擇與建商合建分屋，假設土地是2016年以前持有，因屬於舊制，只要課徵土地增值稅，沒有所得稅的問題，所以免徵房地合一稅。而房屋在2016年以後蓋好，就是新制房地合一稅的課徵對象，得要繳納房地合一稅。

據《自由時報》報導，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，關於房地合一稅稅率，合建分屋是沒有45%、35%的適用，原則上是以獲利的20%計算，交易不動產期間，則以土地持有期間起算，如果超過10年以上，房地合一稅率則以15%計算，並不是以房屋建築完成日期計算，也算是合建屋主的小確幸。

鄭文在說，若未來要出售土地+房屋時，記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值，拆成土地價格及房屋價格，或是以買賣雙方的協議，將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格，以利後續就房屋售價申報房地合一稅。

｜房屋持有6年且符合自用住宅的規定 可享有優惠稅率

鄭文在表示，房屋獲利=售價-成本-費用（取得、改良、銷售）。售價指的是拆算後房屋的總價，成本就是建商給合建地主的發票。而費用則包含以下三種：

1.取得費用：包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等。
2.改良費用：包括裝修房屋等費用。
3.銷售費用：例如仲介費，或是買賣總價3%計算的費用（最高以30萬元計）。

如果房屋持有6年以上，本人或配偶、未成年子女，設籍滿6年以上，且符合自用住宅的規定，還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10%的優惠稅率。