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嫌惡設施都是「票房毒藥」? 專家:有四種例外

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過往「嫌惡設施」因傳統習俗避諱,加之影響生活品質,周邊房市價量表現多半平平,更常被視作票房毒藥;然而近年隨著民眾觀念改變,加上都市地區房價高漲,部分設施更迎來甜蜜期,周邊需求逐步增溫;對此專家則表示,嫌惡設施雖然百百種,但並非所有都讓人避之唯恐不及,其中就有四類設施,憑藉自身優勢及周遭環境加持,逐漸扭轉大眾認知。

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圖/以往嫌惡設施周邊房市表現平淡,但近年已開始逐漸改變。

│與惡的距離 離設施越近房價越便宜?

中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析指出,嫌惡設施就像「與惡的距離」,一般來說確實住得距離越遠越好,像福地、殯儀館及加油站等設施,便因物件特殊,市場抗性高,一般買家需求較低,周邊房價普遍低於市價1~2成,且離設施越近物件議價幅度越大;但隨著時代改變,在很多地區如醫院、學校、消防警察局或傳統市場的周邊房價,已逐漸扭轉這樣的觀念,不僅房價並未低於市場行情,有時甚至成為該區域的精華地段。

一、醫院:過去醫院周邊因有救護車進出等噪音,在民俗風水又因穢氣過重,對身體健康不好,房價因而漲幅有限,但隨著社會高齡化趨勢來臨,越來越多的長輩或銀髮族為了就醫便利,選擇出售原有房子在醫院周邊置產,開始帶動周邊房市逐年加溫;因此江龍名也提醒民眾,購屋醫院宅應盡量以「雙腳走得到,耳朵聽不到」為原則,同時也要避免靠近急診室入口或第一排的房屋,以免得噪音過大影響生活品質。

二、學校:學校雖然有鐘聲、學生活動,甚至父母接送學生時所造成交通堵塞等缺點,但學校周邊因學生、教職員的生活需求,常是店家林立,生活機能頗為發達,學校內的操場設施,還能成為民眾平日下班或假日運動休憩去處,更別提還有學區的加分優勢,不少地處蛋黃區學校周邊,如北市松山區敦化國小周邊,更因此成為當地精華地段之一。

三、警察局/消防隊:同屬生活重要設施的消防隊和警察局,民眾最怕住在旁邊,一天24小時警笛和消防鈴響不停,但其實根據近年媒體指出,由於受民眾投訴噪音過多,近年警消機關已陸續調整出勤策略,例如深夜時段會根據事件來判斷是否要立即鳴警笛,或待行駛至主幹道上才鳴笛等措施,生活品質大幅提升。

四、傳統市場:一般人對於傳統市場的印象,不外乎「吵、熱、髒」,加上全聯等現代化超市當道,許多人認為傳統市場對房市屬減分選項;但目前看來,不僅許多都會地區的傳統市場早已跟上腳步,環境有所改善,像台北市中正區的南門市場般改建案也比比皆是;同時傳統市場周邊的生活圈自成一格,更是許多家庭日常的採買重心,故鄰近市場的住宅物件,在生活機能仍具備一定優勢,在市場中頗受買方青睞。

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圖/四大類嫌惡設施圖

│嫌惡設施好轉手? 市場供需決定一切

至於買了嫌惡設施周邊的房子,未來想轉手容易嗎?對此,江龍名表示:「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的房價」,市場供需主導一切,像上述提及的醫院、學校等周邊,便因市場對其需求較強,房價支撐力道相對穩固,搭配機能、地段加持後,轉手都還能具備不錯的增值空間。

但像墳墓、殯儀館或加油站等嫌惡設施,雖然整體房價確實便宜,卻會因環境、安全及生活品質等客觀因素影響,造成買方購屋意願較低,使物件轉手難度自然提高,除非日後該設施有搬遷或拆除的計劃,不然幾乎都是「買低賣低」,建議民眾要出手要謹慎。

Tips:法律怎麼認定嫌惡設施?賣方一定要揭露嗎?

漮謐法律事務所主持律師林哲希指出,現今市場對嫌惡設施的認定,主要是依據內政部頒布的「不動產說明書應記載及不得記載事項」中「其他重要事項」來認定,其中周邊環境一欄便包括加油站、變電所、墳墓等20類設施,目前坊間不動產經紀業在銷售房屋,也多半是依據此一類目調查後告知民眾;至於嫌惡設施是否需要揭露,這點內政部也規範賣方在出售不動產,應確實將周邊半徑三百公尺內的重要設施(包括嫌惡設施)標示出來,假使民眾在購買房子時,發現對方沒有在不動產說明書上標示,都能主動向要求對方要揭露資訊。

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圖/應於不動產說明書中揭露嫌惡設施。

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