圖/限貸令效應發酵，貸款條件差的產品首當其衝，2025Q4六都公寓產品總價全面下修。

限貸環境持續收緊，「買老屋博都更」的思維將不再適用。住商機構統計實價登錄資料顯示，2025年第4季六都公寓總價全面下跌，反觀雙北住宅大樓與華廈逆勢上揚。房仲業者指出，房市盤整修正時期，具備地段、機能又符合剛需買盤的大樓產品，展現較佳抗跌力道，房市正式進入「強者恆強」的K型分化格局。

｜限貸令衝擊 公寓貸款條件差首當其衝

房市買氣降溫，各類產品價格開始出現明顯分化。根據《經濟日報》報導，住商機構依實價登錄資料統計，2025年第4季六都公寓產品總價全面走跌，成為此波修正中受衝擊最大的物件類型。

其中，雙北公寓跌幅較輕，約落在2.8%左右；桃園以南修正幅度則明顯放大，桃園市下跌約5%、台中市7.9%、台南市高達15.3%，高雄市亦有6.4%的跌幅。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，在限貸氛圍下，行庫對屋齡偏高、且缺乏立即都更效益的公寓估價相對保守，買方貸款條件受限，導致交易意願降低，價格自然首當其衝。

｜大樓、華廈逆勢撐盤 資金回流保值產品

相較公寓全面走弱，華廈與住宅大樓表現則各有漲跌。統計顯示，華廈漲勢集中於雙北，台北市漲幅約2.8%最高、新北市約1.6%次之，其餘四都則下跌4%至11%不等。

住宅大樓方面，除台中市下跌7.4%外，其餘五都皆呈上揚走勢，其中台北市大樓均價逆勢大漲12.3%，站穩4千萬元大關，桃園與台南亦有約2%至3%的漲幅，新北與高雄則呈現微漲局勢。

賴志昶分析，大樓具備電梯、管理與居住品質優勢，符合現代自住需求，加上營建成本居高不下支撐新成屋價格，使得大樓價格相對抗跌。而從數據可知，在房市大環境波動加劇，資金避險需求上升時，雙北房價雖高，但相對其他都會區仍具保值性，抗跌性表現卓越，自然能頂住市場盤整壓力。

｜「買老屋博都更」退場 房市回歸基本面

住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，房市進入盤整修正期，亦意味著市場正經歷一場「總體檢」，過去都會區「隨便買、隨便漲」，以及「買老屋博都更」的投資觀點，已不再適用於2026年的市場環境。

她指出，此波修正下，各類產品呈現K型化趨勢，其中符合市場主流的都會區核心華廈、大樓產品，即便總價偏高，都因產品稀缺，而具有箭頭向上的強者恆強走勢。反觀屋齡過老、缺乏都更題材，或位於非蛋黃區的老公寓，因基本面不足、流動性下降，此類物件則持續下行、面臨價格回吐壓力。