實登2.0｜預售屋即時登錄後 這點才是關鍵
【畢務潔/採訪報導】實登2.0終於7月上路，其中預售屋全面納管，包括契約備查、即時登錄，以往為人詬病有如「黑箱」作業的預售屋市場，是否有轉白的契機，專家就直指，預售屋光是過往成交紀錄要先登錄，就曠日廢時，就算7月上路後仍須3個月以上Debug(除錯)時間，民眾想要馬上參考成交行情進場買房可要在等等。
預售屋實價登錄被寄予厚望，但其實預售屋登錄並非新玩意，目前現行舊制(2021/7月前)規定只要建商完銷及代銷結束委售契約30日內就要登錄，但現狀是要等到完銷或是結束委售大多都已經成屋，現在有的預售屋登錄紀錄，有可能是早先前幾年簽約因代銷「撤場」才登錄，歷史久遠不具有參考性，不然就是可能是建商先將高樓層戶、露臺戶等特殊高價產品登錄，幫整體建案墊價，讓消費者誤解。
圖/預售屋即時登錄後，民眾寄予厚望能改善整體市場。
│成屋實登錯誤率不少 民眾難參考
現在改為簽約後30日登錄，臺北大學不動產及城鄉環境學系系主任彭建文卻認為，效果恐只是「有總比沒有強」，以2012年上路的「成屋」實價登錄來看，目前已近10年，剛上路時登錄情形狀況漏洞百出，儘管經過10年時間，不管是民眾、地政機關人員還是協同辦理的地政士都有一定基礎下，經過專業人士的人工篩選，可能只有約1/3的數據是有參考性的。
│價格透明、即時更動兩大問題尚未解決
如今預售屋實價登錄要面臨的問題更加複雜，首先就是價格拆算問題，彭建文就指出，目前對於實價登錄常見的總價包含車位、含裝潢等情形，旦細究車位或是裝潢定價存在模糊空間，裝潢價格牽涉風格、用料，車位定價也是全靠建商一張嘴，民眾難以判斷上述的合理價格，當然就對於拆算之後的房價單價也困難性，也是本次實登修法的未改制的「遺珠之憾」。
再來揭露的頻率又能到多即時?台中代銷公會理事長蘇興民指出，現在規定去年底前簽約的 須在今年年底登錄完，然而上路之前，也就是今年1~6月簽約，九月底登錄完，過去尚未登錄的量體恐超過十萬戶，雖現在因疫情交易急凍，但一旦房市恢復去年的熱度，業者如何因應?現在規劃是建商、代銷每成交一戶，以實價登錄申報書序號後為記錄基準點，例如某一預售案的11樓A6戶成交，申報書序號為abc-123，該戶若之後發生換約或退戶，該序號將註明以上情形，下一手買方登錄時會重新產生一個序號，如abc-456，如此一來較可方便管理。
雖說內政部也有公布測試網址，業者端已有初步的研討登錄形式，但蘇興民表示，預售屋登錄量體之大初期一定有資料的混亂期，可能會長達至少3個月以上，再來彭建文則補充，他認為實登有半年到1年的「除錯期」，資料才可能貼近真正市場行情價格，而且揭露頻率多久一次才能「趕上」瞬息萬變的預售市場，都是未解決的問題。
│初期僅能看已銷成數 至少這點不被唬
業者、學者異口同聲表明預售屋實登需要一段除錯期，是否就表示7月上路後，預售屋實登根本就不具參考性，民眾白開心了一場?對此彭建文指出，現在的實登新制也不是無可取之處，簽約完30日登錄，至少可以讓民眾對於銷況也基礎的了解，未來不會再被「一開案即熱銷」、「倒數銷售中」等話術誤導。
其實民眾買預售屋糾紛層出不窮，雖然說目前法規上有像是預售屋定型化契約可參考，亦有《公平交易法》、《消費者保護法》等法源保障預售屋買賣，但現況是建商還是會伺機鑽漏洞，廣告不實開罰金額不痛不癢，彭建文建議，民眾除了自己要多做功課，市場應該也需要公正的第三方買房顧問公司，從看房、議價、簽約、交屋一起陪同協助民眾，不然只冀望地政單位「人丁單薄」的稽查人員，達到防堵建商偷吃步，效果不彰
【獨家】實登2.0最全解析
圖解秒懂: 實登2.0│實價登錄2.0上路 五大重點一次看
實價登錄2.0新制有5大變革，包括成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋銷售前須備查，成交後30天內須申報、機關有查核權，最重可按次罰100萬元、禁紅單轉售、預售屋契約納管等，將使不動產成交資訊更即時完整揭露，防堵投機炒作。
實戰教學:實登2.0│改制後實登怎麼看? 專家:有四點要留意
實價登錄改制後，不僅預售屋納入申報，連過往成交案件的門牌與地號也全面揭露；專家認爲，新制將大幅提升交易透明度，但除此之外，實價登錄上尚有特殊交易、停車位拆算、產品差異及資訊延遲等四點細節需要留意，才能夠將其發揮最大功能。
觀點剖析:實登2.0｜打房靠紅單納管? 其實好傻好天真
實價登錄2.0嚴禁紅單轉售第三人，違者將按戶(棟)處15萬~100萬元罰鍰。但對於房價是否會有直接性的下修影響?多數專家恐不這麼認為，畢竟房價涉及地價、營建成本等複雜要素，想單靠這招打房，可沒那麼簡單。
大數據:實登2.0｜新制倒數上路 3成民眾竟不信任實登
實價登錄新制將在7月上路，其中包含預售屋登錄、紅單及地方政府未來查核細節等規定，「591實價登錄」特別針對此次修法內容進行民調，發現多數民眾對於未來地方政府具有實際查核權，具有高度期待。
注：文中所涉坪數，如無特殊說明,均為規劃坪數。文中出現的圖片僅供參考，以銷售中心實際情況為準。