【先說結論】
在一中、二中生活圈買到的不只是一樓３房，而是「前院＋後院＋登記地下室」三種一般樓上公寓不容易同時具備的使用條件。
一樓現況３房２廳２衛；前院約２．７坪，後方現況可用空間約１６．２坪，其中約７．８坪規劃廚房與廁所、約８．３坪保留綠意後花園。地下室則是謄本有登記的約１１．４坪開放空間，還有室內、室外兩條進出動線。
我查同一帶較接近的一樓成交，已有２０２１年７２６萬；近年可直接比對的一樓樣本相對少。８６８萬該不該買，不該只看樓上公寓每坪多少，而要把這戶的空間條件走完再比較。
【這間值得看的８個原因】
🍎稀有一樓釋出：一中、二中成熟生活圈，三房加前後庭院與登記地下層，不是一般樓上公寓可以直接替代的產品。
🍎有歷史一樓成交可對照：同一帶２０２１年一樓成交７２６萬；兩筆時間較久、條件不同，但提供實際市場參考。
🍎建物登記約３２．５坪，其中一樓約２１坪、地下層約１１．４坪，地下室並非單純口頭宣稱的額外空間。
🍎一樓３房２廳２衛，有現成的客廳、三間房與廚衛配置，家人居住、工作和收納可以分開安排。
🍎前院約２．７坪，現況可停放腳踏車及作為日常戶外過渡空間；實際不是汽車車位。
🍎後方使用空間約１６．２坪，其中約７．８坪為現況廚房及廁所、約８．３坪仍保有植栽庭院，室內外使用層次有感。
🍎登記地下室還有雙出入口，內部樓梯可由家中下樓，外部也能進出，另設可上鎖鐵門，開放式空間更有彈性。
🍎謄本用途登記住商用，加上一樓出入便利及成熟生活圈，適合希望把日常生活、收藏與多功能空間作好分配的買方。
【阿榮說實話】
適合你 ｜ 想找一樓不用天天爬樓梯、需要三間房，又希望有前後庭院、地下室收納與多種使用動線的家庭；比起華麗公設，更重視實際使用空間的人。
先確認 ｜ 本戶不含汽車車位，前院也不能停汽車。房屋屋齡較高，設備及防水需現場看；前後院為現況圍設使用，後方增建廚衛與正式登記面積、使用權利會分開說清楚。
阿榮判斷 ｜ 我不會拿三、四樓較便宜的成交硬說這間一樓也該賣多少。附近可核對的一樓歷史成交已有好幾年，本案多了前院、後方約１６．２６坪使用配置、３房２衛與登記地下室雙出入口。８６８萬值不值得，關鍵在你是否真的需要這些多出來的生活可能。
《優點讓你想看，缺點阿榮先替你看。》
看這間，我想帶你走一條完整動線：從放腳踏車的前院進屋、走過一樓三房與後方廚衛，再打開後花園；最後分別走室內樓梯、外部樓梯進地下室。親自走過一次，你才會明白這間一樓為什麼不能只用普通公寓的單價來比。
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—— 經紀資訊 ——
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