你找的是一般自住透天，這間可能不是你的菜
但你在找的是一棟可以自己研究租賃收益的產品，這間就值得來看。
位於后里生活圈的馥域NO.15，社區為聚太建設規劃，
約37戶、地上4層透天產品，社區本身即有多房型、多衛浴規劃。
本戶屋齡約3年，建坪約61.38坪、土地約52.32坪，1～4樓電梯配置。
目前現況為19房／19衛，對於想找整棟收租型產品的買方來說，產品型態相對少見。
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【物件重點】
・總價：4,988萬
・建坪：約61.38坪
・主建：約58.46坪
・土地：約52.32坪
・樓層：1～4樓
・屋齡：約3.2年
・現況：19房19衛
・電梯：有
・戶數：37戶
・建商：聚太建設
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【現況租賃資訊】
現況租金 19萬元／月，年租金約 228萬元
若單純以目前年租金除以總價計算年投報：228萬 ÷ 4,988萬 ≈ 4.57%
這是用開價算、且未扣除稅費、修繕、設備更新、空置及其他持有成本前的簡單毛收益試算。
價格往下談都是增加投報的空間。
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【為什麼這間值得研究？】
① 產品型態少見
這一戶是現況19房19衛配置，產品邏輯跟一般自住型透天完全不同。
尋找整棟租賃型產品的買方，可以直接從「每間房的租金、出租率、維護成本」去評估。
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② 后里科學園區帶來租屋需求題材
后里科學園區是后里近年重要的產業發展聚落，周邊也有后里車站、甲后路商圈等生活機能。
建案資料顯示，馥域NO.15本身也位於后里生活圈，鄰近后里科學園區及主要交通節點。
目前承租現況是滿租、全部皆為美光科技 Micron 的工程師。
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③ 約3年屋齡
屋齡約3年，相較於市場上的老透天收租產品，新屋齡產品在設備、外觀及後續維護上，都有優勢。
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④ 土地52坪
這間不是單純用建坪撐出來的產品，土地約52.32坪，以整棟透天產品來說，地坪相當大。
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【買這間之前，我反而建議你先算這幾件事】
✔ 每間房目前實際租金多少？目前一間1萬月租、共19間，月收19萬
✔ 租約剩餘多久？每一間都不一樣的租期可進一步聯繫確認
✔ 水電、網路及公共區域費用由誰負擔？目前由屋主負擔清潔費2000/年、網路1500/月
✔ 過去一年實際收租金額多少？一間1萬月租、共19間，月收19萬
✔ 是否曾有空置？完工後陸續招租、幾個月就滿租，需求量體大
✔ 設備及家具由誰負責維修？皆由屋主負責
✔ 現況房間及隔間是否與建物相關文件一致？相關圖面設計、格局圖可進一步聯繫確認
這些問題，比單純看一個「投報率」數字重要得多。
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【生活與交通】
后里科學園區
后里車站
甲后路商圈
后里第一市場
楓康超市
全家、7-11
國道1號
國道4號
生活、工作與交通機能相對完整。
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📌 一個很重要的提醒
出租收益型產品、我不會跟你說：
「保證滿租」
「保證高投報」
「銀行一定貸幾成」
「買了就一定賺」
因為房地產沒有這種保證，以目前現況及過去承租經驗來討論是最為準確。
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我是居里夫人，我不只是推薦案件。
尤其是這種收租型物件、我在意的不是「投報率寫幾%」，而是這個數字到底怎麼算出來的。
租金是真的多少？
租約穩不穩？
空置怎麼算？
維修成本多少？
房屋現況跟權狀是不是一致？
房子可以買，但數字要先算清楚。
因為我希望你買的是一個可以理解的決策，而不是一個看起來很漂亮的故事。
我是居里夫人，可以協助你在台中房市做買賣分析、下房屋決策
