【社區攻略】鴻悅微風看屋心得（價格+格局分析）-591新建案

鴻悅微風外觀圖

優點

1.社區規劃：「鴻悅微風」是區內稀有小坪數新案，適合首購族，且全案規劃坡平車位。

2.交通：鄰近永安大橋，車行1分鐘即上橋，可快速銜接台64、65線及國道一號。

3.採買：下樓即有長安街商圈、長榮路佳瑪商圈，滿足各式日常所需。

缺點

1.交通：距離捷運站稍有距離，對於仰賴捷運通勤的朋友較不方便。

2.社區規劃：為華廈案，公設比36%稍高。

區域解析

地理位置

蘆洲區永安南路二段與長安街193巷口。

交通機能

「鴻悅微風」鄰近永安大橋，車行1分鐘即可上橋；若要搭捷運，則可至距離1.8公里的蘆洲站，步行約23分鐘。

生活機能

學校：步行約9分鐘可抵達成功國小，距蘆洲國中步行則約12分鐘。
商業：下樓約200公尺即達長安街，商圈商家林立，有全聯、麥當勞等多家連鎖商店；步行約9-10分鐘亦可至長榮路，有佳瑪商圈、家樂福超市，採買選擇多元。
休閒：緊鄰重新整治過後的鴨母港溝步道，河岸綠化、舒適，也可以步行10分鐘到蘆堤公園。

社區規劃

「鴻悅微風」由鴻悅建設投資興建，基地面積246.84坪，規劃1棟地上9層、地下3層華廈，全案31戶住家、3戶店面，平面式車位43個，車位配比1:1.26；社區設有接待大廳、信箱區，公設比36%。從標準層來看，單層4戶配1部電梯，梯戶比約1:4，其中A1、A5為三面採光，A3為雙面採光，A2則為單面採光，整體樑柱儘量做到外移，較不影響室內坪效。

註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區

註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案

如何判斷格局優劣？坪效、採光、動線三大檢視點

空間坪效
玄關處有一柱占掉些許室內空間，客廳與廚房上方皆有樑行經；臥室格局方正好利用，沒有過多的走道浪費。
空間採光
三面採光，將採光面留給臥室、衛浴及陽台；客廳仰賴餐廳旁的開窗面，也可利用裝潢設計補強光源。
居住動線
起居動線：公領域連成一線，臥室集中左側且距離衛浴不遠，規劃兩房少見的的雙衛浴，皆為三件式設計，使用方便。
家務動線：廚房空間鄰近工作陽台，洗衣曬衣動線順暢，但距離餐桌較遠，端菜上桌稍有距離。
訪客動線：客廳、餐廳與客用衛浴距離近，客衛洗手台規劃於外側，方便彈性使用。

環比上月

-10.22%

同比去年

立信-珠洲醴：預售屋，成交均價54萬/坪，高於區域18.16%，三房(27~38坪)、一般事務所/辦公室、店面，學區：成洲國小、五股國小、五股國中、鷺江國中。
美富.加倍家：預售屋，成交均價49萬/坪，高於區域7.22%，2+1房(27坪)、三房(30坪)、二房(21坪)、店面，學區：五股國小、成州國小、五股國中。
蒔光：預售屋，成交均價54萬/坪，高於區域18.16%，二房(26、29坪)、三房(36坪)、店面，學區：成州國小、五股國中。
芳洲PARK：預售屋，成交均價55萬/坪，高於區域20.35%，三房(26~27坪)、二房(20~25坪)、店面，學區：成州國小、五股國小、五股國中。

同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。

上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。

購買建議

「鴻悅微風」為區域難得的小坪數華廈案，基地雙面臨路，下樓即享長安路商圈豐富機能，距離熱鬧的佳瑪商圈步行也僅約10分鐘，只是距離捷運站較遠，仰賴捷運通勤的民眾可能會較不便；然而，全社區採坡平車位，算是小基地建案較罕見的規劃，且住戶少亦相較單純，室內空間規劃也都還不錯，惟公設比36%稍高，可再視需求評估。