社區攻略

社區攻略 | 新竹縣竹北市恦品里山看屋心得（價格+格局分析）

2023-12-07591編輯部2308閱讀

恦品里山

46.5

萬/坪

建案銷售均價

在售物件0間：

- 萬 | 38.15 坪

45.7萬/坪近1年
成交均價
46.9萬/坪
最高成交
43.9萬/坪
最低成交

來源:591實價登錄>25筆實價登錄12/11更新

位於新竹縣竹北市的「恦品里山」正處於站前商圈，鄰近台鐵、賣場、學區，生活圈內機能相當成熟，全案為地上7層電梯華廈規劃，總戶數不到30戶，為小型社區，格局採1~3房、最小坪數22坪起，戶戶邊間、明廳明房。

恦品里山外觀圖

優點

機能：「恦品里山」基地10分鐘路程內有台鐵、賣場、學區及公園，日常生活機能相當充裕。
社區規劃：單層四併，小型社區，出入相對單純。

缺點

環境：相較於周邊重劃區，生活圈開發較早，市容街廓較為老舊。
社區規劃：「恦品里山」公設比最高達41%，相較同權狀坪數產品，實際使用面積較小，且無車位配置，對於開車族較為不便。

區域解析

地理位置

「恦品里山」位於新竹縣竹北市站後段43地號。

交通機能

距離國道三號約車行19分鐘，到台1線3分鐘，5分鐘可抵竹北車站。

生活機能

學校：車行3分鐘抵竹北國小、義民中學及竹北國中。
商業：步行1分鐘有美廉社；車行3分鐘可到站前商圈、4分鐘全聯，6分鐘到竹北市仁義公有零售市場。
休閒：車行3分鐘至兒八公園。

社區規劃

「恦品里山」位於新竹縣竹北市站後段，由恦品建設投資興建，基地面積127.99坪，規劃2棟地上7層、地下1層建築，共有24戶住家、2戶店面。無車位規劃，對於開車族較不便利。

公設比31%~41%，設施有信箱區、曬被區。住宅標準平面層單層四併雙梯，梯戶比1:2。格局坪數規劃1房(22~23坪)、2房(28.19坪)、3房(32.6坪)，戶戶邊間、雙陽台，且明廳明房。

註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區

註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案

格局解析

恦品里山A1戶

32.6坪3房2廳2衛

如何判斷格局優劣？坪效、採光、動線三大檢視點

空間坪效
進門處有室內柱，需透過裝潢修飾。開放式廚房，配置一字型廚具，留有冰箱、電器空間，但須留意油煙飄散問題。三間臥室均為雙人房尺度，其中主臥室配置獨立衛浴，與客用衛浴同樣採乾溼分離，此外，客用衛浴洗手台規劃在外，提供使用彈性。
空間採光
單面採光，明廳明房、主臥衛浴開窗，但客用衛浴受限於格局並未開窗，需透過排風系統保持乾燥。
居住動線
家務動線：規劃前後陽台，前陽台提供景觀休憩功能，後陽台鄰近客用衛浴，掃除家務動線稍嫌複雜。
訪客動線：無獨立玄關，賓客開門即直視屋內狀況，且客用衛浴鄰近臥室，隱私性稍嫌不足。

周邊比價

竹北市公所生活圈 >新竹縣 - 竹北市

44萬/坪

均價(76筆成交)

環比上月

-17.6%

同比去年

植光：預售屋，成交均價42萬/坪，低於區域4.55%，三房(33~39坪)、四房(45~57坪)、樓中樓(40~57坪)，學區：新社國小、竹北國中。
禾家平安：預售屋，成交均價45萬/坪，高於區域2.27%，二房(33坪)，學區：三民國小、三民國中。
青溪賦：預售屋，成交均價46萬/坪，高於區域4.55%，三房(32.25~37.69坪)、二房(24.79~28.32坪)、店面，學區：麻園國小、竹北國中。
雙城一號：預售屋，成交均價46萬/坪，高於區域4.55%，三房(33坪)，學區：豐田國小、竹北國中。

同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。

上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。

購買建議

「恦品里山」位於新竹縣竹北車站生活圈，食衣住行育樂相當便捷，該案為小型社區，出入相對單純，但是基地較小、無車位規劃，開車族需多留意停車問題，推薦A2戶給新婚夫妻，少見小坪數寬闊公領域規劃，可規劃中島餐廚區，且2間臥室空間充裕。另外，A1戶推薦給想要一次到位的小家庭，少見大面寬設計，每個起居空間都擁有大面採光，室內通透明亮。