社區攻略

社區攻略 | 高雄市三民區璟都心看屋心得（價格+格局分析）

2023-08-04591編輯部4652閱讀

璟都心

55.3

萬/坪

二手銷售均價

在售物件3間：

1498~1498 萬 | 27.11~27.11 坪 >

38.8萬/坪近1年
成交均價
51.3萬/坪
最高成交
37.1萬/坪
最低成交

來源:591實價登錄>142筆實價登錄10/01更新

高雄火車站周邊因鐵路地下化與高雄新車站的建設，市容正逐步轉型中，加上車站附近商圈發達，工作機會多且生活機能完善，一直是高雄房市交易熱絡的區域之一。「璟都心」位於三民區，鄰高雄車站、高醫商圈、吉林夜市，全案規劃2~4房，最小25坪起，訴求鄰近高雄新站及高醫大生活圈。

璟都心外觀圖

優點

機能：學區、商圈、醫療、公園皆在步行10分鐘範圍內，生活機能與休閒皆便利。
發展前景：高雄車站周邊因開發較早，市容、商圈較為老舊，為市容轉型與活絡商圈，市府配合鐵路地下化與高雄新車站而推動「表參道計畫」，並加速區內危老都更，形塑未來新站周圍新風貌。

缺點

社區規劃：有部分為機械車位，須留意車種限制與後續保養問題，且車位配比不足1:1，會有買不到車位的情況。

區域解析

地理位置

「璟都心」位於高雄市三民區青島街，鄰近高雄車站、高醫商圈。

交通機能

車行約5分鐘可到高雄火車站、捷運紅線後驛站與高雄站。

生活機能

學校：步行約7分鐘可到學區愛國國小，步行約10分鐘可到學區三民國中。
商業：步行約6分鐘可到民生市場，車行約5~6分鐘可到全聯(高雄博愛店)與好市多(大順店)。
休閒：步行約8~10分鐘可到三民公園、同盟公園與十全滯洪公園。
醫療：步行約4分鐘可到高雄醫學大學附設醫院。

社區規劃

「璟都心」由興璟建設投資興建，基地面積767.44坪，規劃3棟地上12、15層、地下2層建物，共142戶住家、7戶店面，屬於中型社區，停車位為平面式37個、機械式108個，車位配比1:0.97，不足一戶一車位；公設比32.51~32.93%，公設項目有接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、KTV、瑜珈教室。

3棟建物皆為單層4併配2部電梯，梯戶比1:2屬低梯戶比，格局規劃2房(25坪)、3房(31~36坪)、4房(45坪)；D1、D2為2房格局，其中D1為3面採光；除A1及A2,其他3房格局皆三面採光，A3與A5戶、B1與B2戶格局分別對稱相仿，B3、B5、D3、D5戶為對稱相仿格局；4房格局皆雙面採光，A1、A2為對稱相仿格局；各戶客廳、臥室皆開窗。

註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區

註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案

格局解析

璟都心A1戶

45.41坪2廳2衛

如何判斷格局優劣？坪效、採光、動線三大檢視點

空間坪效
本戶格局與A2戶對稱相仿，樑柱儘量外推，左邊次臥有些許柱占空間，公私領域上方皆有樑經過；玄關旁有空間可設置鞋櫃，書房與主臥旁次臥無實牆隔間，可依照需求裝潢，施作隔間牆調整空間，廚房有預留冰箱與電器櫃擺設空間，主臥空間較大，可擺設雙人床、衣櫃與梳妝台，主臥旁次臥除衣櫃、梳妝台外，建議擺設單人床，室內活動空間較充足。
空間採光
整體雙面採光，客廳、廚房、書房、3間臥室與主臥衛浴皆開窗，餐廳與客廳、書房、廚房同一光源，主臥有兩個採光面，廚房與主臥旁次臥採光面工作陽台，晾曬衣物時採光會受限，客用衛浴無窗，建議加強通風。
居住動線
起居動線：公私領域上下配置還算分明，惟廚房在私領域中間；私領域走道短，起居動線佳，惟左邊次臥往返客用衛浴，需繞過餐桌，稍嫌不便。

家務動線：客廳連接前陽台，廚房進出工作陽台，客廳、餐廳、廚房、客用衛浴皆在鄰近區域，方便家務。

訪客動線：進門即為餐廳與客廳，方便接待訪客，且鄰客用衛浴，訪客動線佳，惟客用衛浴鄰近臥室門，隱私需留意。

周邊比價

高醫生活圈 >高雄市 - 三民區

31.0萬/坪

均價(127筆成交)

環比上月

-20.1%

同比去年

郡都當代：新成屋，成交均價35.8萬/坪，高於區域15.48%，二房(20~25坪)、三房(30~35坪)、店面，距捷運高雄車站1306公尺，學區：博愛國小、愛國國小、三民國中、高雄醫學大學。
光洲耘朗：新成屋，成交均價36.8萬/坪，高於區域18.71%，二房(24坪)、三房(40坪)、四房(47坪)、店面，距捷運高雄車站1437公尺，學區：民族國小、正興國中。
上水：預售屋，成交均價37.5萬/坪，高於區域20.97%，三房(38.44坪)、四房(48.38~54.82坪)、二房(34.23坪)、一般事務所/辦公室，距捷運高雄車站775公尺，學區：七賢國小、新興高中附設國中部。
謙樂：新成屋，成交均價41.8萬/坪，高於區域34.84%，2+1房(29坪)、三房(45坪)、四房(56、69坪)、店面，距捷運高雄車站1189公尺，學區：博愛國小、三民國中。

同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。

上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。

購買建議

「璟都心」位三民區，鄰高雄車站與高醫，附近商圈多，生活機能便利，適合當地舊換新或喜好市區便捷生活的換屋族群。退休換屋族可選擇2房的D1戶，三面採光，次臥無隔間，可依照需求規劃成餐廳或書房；家庭換屋族可選擇3房的A3戶，室內無柱坪效佳，客餐廳規劃完整，且離電梯較遠，不易受電梯運作噪音干擾；家庭成員較多可選擇4房的A1戶，書房可裝潢隔間成臥室使用。