【社區攻略】禾叡瑾美看屋心得（價格+格局分析）-591新建案

禾叡瑾美外觀圖

優點

社區規劃：「禾叡瑾美」為純住宅規劃、單層2戶1梯的設計，住戶出入單純。
房型規劃：戶戶至少擁雙面採光，居住品質較佳。

缺點

社區規劃：車位規劃不足，部份戶別無法擁有車位。
機能：周邊商業行為較少，小環境稍顯不便利。

區域解析

地理位置

「禾叡瑾美」位在中壢區芭里段640地號。

交通機能

車行2分鐘可達機場捷運興南站，周邊亦有國道一號可利用。

生活機能

學校：車行7分鐘可達興國國小和興南國中。
商業：車行2分鐘可至全聯(中壢領航)，車行7分鐘亦可達遠東SOGO(中壢店)。
休閒：附近公園綠地較少，車行5分鐘可達光明公園。

社區規劃

「禾叡瑾美」位在民權路三段(芭里段640地號)，面積185.74坪，土地為特定農業區甲種建築用地，規劃1棟地上10層、地下1層之華廈，全案共18戶住家，屬於小型純住社區，車位為平面式10個，車位配比1:0.56，公設比32%；從3~9樓平面圖來看，為單層2戶1梯的配置，梯戶比1:2；格局部分，A1為3房產品、採三面採光設計，B1則為2房產品、採雙面採光設計。

註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區

註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案

格局解析

禾叡瑾美A1戶

47坪3房2廳2衛

如何判斷格局優劣？坪效、採光、動線三大檢視點

空間坪效
A1在進門處和前後陽台都有柱占空間，並且除了廚房外，其餘公私領域上方幾乎都有樑經過；臥室無柱好規劃，整體沒有過多走道浪費。
空間採光
三面採光，明廳設計，3間臥室與2間衛浴都有開窗；但客用衛浴的開窗規劃在工作陽台，需留意採光是否受限。
居住動線
起居動線：公領域形成L型動線，臥室至衛浴也不會太遠，方便使用。
家務動線：客廳連接前陽台，廚房則銜接工作陽台，且與餐廳和客用衛浴規劃在鄰近區域，簡化家務動線。
訪客動線：進門轉彎即來到公領域空間，方便招呼訪客；惟客用衛浴規劃鄰近2間次臥，使用時得留意隱私問題。

周邊比價

桃園市 - 中壢區 >

環比上月

-24.06%

同比去年

鼎巨La Vie NO.5(華廈)：新成屋，成交均價31萬/坪，低於區域3.73%，二房(22坪)、三房(25坪)、五房(47坪)，學區：芭里國小。
昆旺青茵悦：新成屋，成交均價28萬/坪，低於區域13.04%，三房(36坪)、2+1房(32坪)、二房(26坪)、一房(18坪)、店面，學區：芭里國小、青埔國中。
新生美閤：預售屋，成交均價33萬/坪，高於區域2.48%，二房(31坪)、店面，學區：忠福國小、興南國中。
之春：新成屋，成交均價30萬/坪，低於區域6.83%，三房(35~43坪)、3+1房(58坪)，學區：大崙國小、大崙國中。

同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。

上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。