社區攻略

社區攻略 | 桃園市桃園區璟都城品看屋心得（價格+格局分析）

2023-01-19591編輯部2472閱讀

璟都城品

43.8

萬/坪

二手銷售均價

在售物件37間：

1398~2198 萬 | 30.88~55.36 坪 >

41.6萬/坪近1年
成交均價
42.5萬/坪
最高成交
29.1萬/坪
最低成交

來源:591實價登錄>285筆實價登錄12/11更新

「璟都城品」位桃園區大有特區，鄰寶山商圈、新光三越商圈，基地面積近800坪，總戶數133戶的中型社區，規劃1棟14層建物，2~3房產品，另有中庭花園、空中花園、健身房、K書中心、洗衣房等公設。

璟都城品外觀圖

優點

環境：大有特區生活機能發展成熟，鄰寶山與新光三越商圈，日常採買便利。
休閒：附近多個大型公園，且鄰桃林鐵馬道，可騎乘自行車往桃園市區，或銜接南崁溪自行車道往竹圍漁港。
交通：離國道1號、國道2號與桃園火車站皆不遠，聯外交通便利。

缺點

社區規劃：1:5高梯戶比，尖峰時段等待電梯時間可能較長。

區域解析

地理位置

「璟都城品」位桃園市桃園區大有路、民富十二街口，屬大有特區，鄰寶山與新光三越商圈。

交通機能

車行約9分鐘可到桃園火車站，車行約11~12分鐘可上國道1號與國道2號。

生活機能

學校：步行約3分鐘可到學區大有國小與大有國中。
商業：步行約10分鐘可到全聯(桃園福元店)，車行約8分鐘可到家樂福(經國店)。
休閒：步行約7分鐘可到大有梯田生態公園與忠義公園，車行約4分鐘可到虎頭山環保公園。

社區規劃

「璟都城品」基地位於桃園市桃園區大有路、民富十二街口，基地面積793坪，樓層規劃地上14層、地下3層，共133戶住家，屬中型社區，車位規劃平面式149個，車位配比1:1.12，可一戶配置一車位；公設比33.8%，公設項目有接待大廳、中庭花園、空中花園、K書中心、健身房、洗衣房。規劃單層10併配2部電梯，梯戶比1:5屬高梯戶比；格局規劃為2房(21~25坪)、3房(27~39坪)。

註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區

註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案

格局解析

璟都城品２房戶

如何判斷格局優劣？坪效、採光、動線三大檢視點

A1、A10、A11戶為2房2廳1衛設計
- A1、A10、A11戶為對稱相似格局，差異在玄關占柱位置與衛浴配置稍有不同，樑柱盡量外推，玄關、陽台有占柱空間，公私領域皆有樑經過；玄關占柱影響到鞋櫃可用空間。
- 單陽台規劃由廚房進出，廚房與餐廳同空間，需留意餐桌尺寸與擺設是否影響到動線順暢，次臥與客廳間無隔牆，可依需求裝潢規劃；整體單面採光，廚房、主臥皆開窗，廚房採光來自陽台，晾曬衣物時採光會受限，次臥與衛浴無窗需加強通風。

周邊比價

大有生活圈 >桃園市 - 桃園區

31萬/坪

均價(377筆成交)

環比上月

-5.44%

同比去年

宜誠吾界：新成屋，成交均價38萬/坪，高於區域21.41%，三房(45~46坪)、四房(55~64坪)、店面、一般事務所/辦公室、樓中樓(50~70坪)，學區：大業國小、大有國中。
合輝大璽-萬象：新成屋，成交均價39萬/坪，高於區域24.6%，3+1房(48~61坪)、一般事務所/辦公室、三房(44坪)、店面，學區：青溪國小、青溪國中。
合輝大璽-水月：預售屋，成交均價43萬/坪，高於區域37.38%，3+1房(50~55坪)、三房(40坪)、店面，學區：青溪國小、青溪國中。
定泰臻翫：新成屋，成交均價39萬/坪，高於區域24.6%，三房(42~57坪)、店面，學區：青溪國小、青溪國中。

同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。

上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。

購買建議

「璟都城品」位生活機能完善的大有特區，距南崁交流道與桃園火車站皆不遠，適合當地舊換新或雙北通勤族選購。首購推薦2房A11戶，整體動線較佳，也可考慮選擇3房的A6戶，與2房坪數相近，室內無柱，多1房1衛可以使用，且臥室皆有開窗；換屋需求則推薦3房的A3、A8戶，室內無柱且前後皆有陽台，整體坪效佳，且位處邊間三面採光，採光通風佳。