開箱文 | 桃園市楊梅區森之昕看屋心得（價格+格局分析）
森之昕
31.6萬/坪近1年
成交均價
38.1萬/坪
最高成交
27.9萬/坪
最低成交
森之昕外觀圖
- 環境：「森之昕」周邊環境清幽靜謐，純住宅氛圍濃厚。
- 社區規劃：每一棟皆為4併設計，出入相對單純。
- 機能：「森之昕」基地周邊商業活動較少，需仰賴開車或騎車採買。
- 交通：距軌道系統較遠，須以自行交通工具為主。
區域解析
社區規劃
「森之昕」位於桃園市楊梅區福人路，由盛太建設開發股份有限公司投資興建，基地面積2451.28坪，樓層規劃為8棟地上6、7層，地下3層建築，共有154戶住家，2戶店面，車位共規劃156個平面車位，車位配比1:1，足以一戶一車位。公設比34%，設施有接待大廳、健身房、KTV、信箱區、咖啡交誼廳、戶外兒童遊戲區、瑜伽/韻律教室、多功能才藝教室、戶外BBQ。住宅標準平面層方面，單層4併1梯，梯戶比1:4稍高，不過總戶數不多，尖峰時間等待電梯不會太久。格局坪數規劃2房(24~28坪)、3房(31坪)、1+1房(18坪)，A1/A2/B1/B2/C1/C2/D1/D2/E1/E2/E5/E6/F1/F2/F5/F6戶為相似2房，雙面採光，A3/A4/B3/B4/C3/C4/D3/D4/E3/E4/E7/E8/F3/F4/F7/F8戶為相似3房，室內樑柱外移。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
空間坪效
與A2/B1/B2/C1/C2/D1/D2/E1/E2/E5/E6/F1/F2/F5/F6戶為相似格局。室內樑柱外移，格局方正好規劃。半開放式廚房，配置一字型廚具，留有冰箱空間，但要留意油煙飄散問題。二間臥室皆可擺放雙人床，其中主臥室配置獨立衛浴，含有淋浴設備，客用衛浴則採乾溼分離。有獨立AC板，冷氣室外機有專屬空間，不占用陽台面積。
空間採光
邊間、雙面採光，明廳明房、主臥衛浴開窗，但客用衛浴受限於格局並未開窗，需透過排風系統保持乾燥。
居住動線
家務動線：規劃前後陽台，前陽台提供景觀休憩功能，後陽台則由廚房進出，掃除家務動線流暢。
訪客動線：有獨立玄關，避免賓客開門即直視屋內狀況，且至客用衛浴不需經過次臥室，隱私性頗佳。
周邊比價
21萬/坪
均價(539筆 成交)
-
環比上月
-26.44%
同比去年
- 森之昕：預售屋，成交均價31萬/坪，高於區域42.86%，三房(31坪)、二房(24~28坪)、1+1房(18坪)、店面，學區：楊梅國小、楊梅國中。
- 安心學(A+B區)：預售屋，成交均價30萬/坪，高於區域38.25%，二房(19.03~24.72坪)、三房(26.16~27.94坪)，學區：楊梅國小、楊梅國中。
- 櫻花馥：預售屋，成交均價30萬/坪，高於區域38.25%，二房(26~29坪)、三房(35~39坪)、店面，學區：楊光國民中小學。
- 慶賀天合：預售屋，成交均價31萬/坪，高於區域42.86%，二房(23~29坪)、三房(32~36坪)、3+1房(39坪)、店面，學區：楊梅國小、楊梅國中。
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