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開箱文 | 台南市南區是建築看屋心得（價格+格局分析）

2026-03-09591編輯部63閱讀

是建築

暫無在售

建案銷售均價

在售物件0間：

- 萬 | - 坪

37.8萬/坪近1年
成交均價
41.1萬/坪
最高成交
35.0萬/坪
最低成交

來源:591實價登錄>11筆實價登錄04/01更新

台南市南區的新興國宅聚落，為早年政府國宅政策選定的區域之一，設立之目的，主要為滿足鄰近的安平產業園區就業人口之居住需求，因國宅區內當初整批規劃興建，少有閒置土地，後續很長一段時間無新推案；「是建築」原址為國宅停車場，全案規劃2~3房，最小坪數26坪起，訴求誠品生活首排。

是建築外觀圖

優點

環境：「是建築」位新興國宅區內，街道方正整齊，徒步區空間多，且有多座公園規劃。
機能：鄰近金華商圈，且旁邊為誠品生活，內有商店櫃位、美食餐廳，生活機能便利。

缺點

環境：中華西路對面為水泥廠，大型車輛進出較頻繁且吵雜，出入需留意工業區車輛。

區域解析

地理位置

「是建築」位台南市南區中華西路一段70巷口，誠品生活台南店旁。

交通機能

車行約1分鐘可到省道台17線。

生活機能

學校：步行約13分鐘可到學區日新國小與新興國中，車行約3分鐘可到學區永華國小。
商業：步行約1分鐘可到誠品生活(台南店)，步行約9分鐘可到全聯(台南新和東店)，步行約13分鐘可到金華市場。
休閒：步行約3~5分鐘可到明和公園與新興國宅-公兒15公園。

社區規劃

「是建築」由景大興建設投資興建，基地面積373.28坪，規劃1棟地上9層、地下3層建物，共48戶住家，屬於小社區，停車位為平面式47個，車位配比1:0.98，不足一戶一車位；公設比為35%，公設項目有接待大廳、閱覽室、健身房、家教室。「是建築」格局規劃為2房(26~28坪)、3房(36~40坪)、店面(27~40坪)，單層6併配2部電梯，梯戶比1:3屬一般梯戶比；以標準層平面圖來看，A6、A7戶為2房相似格局，A1~A5戶皆為3房格局，其中A1、A3戶為對稱相似格局；所有格局客廳、臥室皆開窗。

註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區

註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案

格局解析

是建築A1戶

如何判斷格局優劣？坪效、採光、動線三大檢視點

空間坪效
本戶與A3戶格局對稱相似，樑柱外推，室內無柱，公私領域上方皆有樑經過；除主臥室格局稍有缺角外，其他室內各空間皆方正，廚房有預留冰箱與電器櫃擺設空間，私領域走道長度適中，整體空間坪效佳。
空間採光
整體三面採光，客廳、主臥室衛浴與3間臥室皆開窗，餐廳與客廳同一光源，客用衛浴無窗，建議加強通風。
居住動線
起居動線：公私領域左右配置分明，臥室皆鄰近衛浴，起居動線佳。
家務動線：客廳連接前陽台，廚房進出工作陽台，客廳、餐廳、廚房與客用衛浴皆在鄰近區域，方便家務，廚房鄰近餐廳，上菜動線佳。
訪客動線：進門即為公領域，方便接待訪客，惟客用衛浴鄰近私領域，需留意隱私。

周邊比價

鹽埕生活圈 >台南市 - 南區

21萬/坪

均價(14筆成交)

環比上月

0.93%

同比去年

是建築：預售屋，成交均價37萬/坪，高於區域71.3%，三房(36~40坪)、二房(26~28坪)、店面，學區：日新國小、永華國小、新興國中。
森安邦：新成屋，成交均價35萬/坪，高於區域62.04%，三房(41~46坪)，學區：永華國小、新興國中。
麗晶央禾：新成屋，成交均價36萬/坪，高於區域66.67%，三房(38.46~50.97坪)、2+1房(28.43坪)、二房(22.37坪)、店面，學區：志開國小、大成國中。
湁韻：新成屋，成交均價39萬/坪，高於區域80.56%，2+1房(36.28~46.6坪)，學區：新南國小、金城國中。

同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。

上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。

購買建議

「是建築」位台南市南區，新興國宅區內，鄰近金華商圈，生活機能便利，朱中華西路對面為安平產業園區，適合鄰近地區或園區工作的首購與換屋族群選購；以平面圖來看，首購可選擇2房相似格局的A6、A7戶，2戶餐廳和次臥室的大小有些不同，可依需求選購，換屋可選擇3房的A1戶，梁柱外推，室內無柱，坪效運用佳。