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開箱文 | 台南市善化區吾寓NO.3看屋心得（價格+格局分析）

2025-09-09591編輯部141閱讀

吾寓NO.3

27.5

萬/坪

建案銷售均價

在售物件0間：

- 萬 | - 坪

暫無均價
成交均價
暫無成交
最高成交
暫無成交
最低成交

來源:591實價登錄>0筆實價登錄

受惠於台積電護國神山效應，南科園區周邊房市水漲船高，與台南市舊市區形成雙蛋黃，其中南科所在的善化市中心可建土地稀缺，近期不少建商轉向東勢寮生活圈推案，而本次介紹的善化區預售新案「吾寓NO.3」即坐落於此，全案規劃電梯華廈產品，低公設比、採2~3房，最小坪數24.8坪起，戶戶邊間。

吾寓NO.3外觀圖

優點

位置：「吾寓NO.3」位於純住宅區，周邊多為農田及透天，生活氛圍清幽舒適。
社區規劃：戶戶邊間、雙面採光，且低公設比29%，相較同權狀坪數大樓，實際使用面積較大。

缺點

機能：基地周邊商業活動較少，需仰賴善化市區。
社區規劃：車位配比不足以一戶一車位，開車族須留意停車問題。

區域解析

地理位置

「吾寓NO.3」位於台南市善化區東勢寮段二小段0756-0002地號。

交通機能

距國道三號約車行10分鐘。

生活機能

學校：車行3分鐘到大同國小、8分鐘至善化國中。
商業：距離中正路商圈及寶雅、善化公有零售市場約車行9分鐘，8分鐘抵全聯。
休閒：車行7分鐘抵溪美社區森林公園。

社區規劃

「吾寓NO.3」位於台南市善化區東勢寮段二小段0756-0002地號，由信耘建設有限公司投資興建，基地面積186.34坪，規劃為1棟地上7層建築，共有24戶住家，車位共規劃有平面式5個、機械式12個，車位配比1:0.71，不足以一戶一車位。

公設比29%，規劃信箱區。住宅標準平面層方面，單層四併一梯，梯戶比1:4，不過總戶數不多，尖峰時間等待電梯不會太久。格局坪數規劃為二房(24.8坪)、三房(31坪)，其中A1/A3戶為相似三房，雙衛浴配置，A2/A5戶為對稱二房，雙衛浴開窗。

註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區

註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案

格局解析

吾寓NO.3A1戶

31坪3房2廳2衛

如何判斷格局優劣？坪效、採光、動線三大檢視點

空間坪效
與A3戶為相似格局。進門處有室內柱，客廳有壓樑疑慮，需透過裝潢修飾。三間臥室之中，最小次臥室建議擺放單人床，其餘皆可擺放雙人床，其中主臥室可三邊下床，並且配置獨立衛浴，與客用衛浴同樣採乾溼分離。有獨立AC板，冷氣室外機不占用陽台面積。
空間採光
邊間、雙面採光，明廳明房、客用衛浴開窗，主臥衛浴受限於格局並未開窗，需透過排風系統保持乾燥。
居住動線
家務動線：規劃工作陽台，並由廚房進出，掃除家務動線流暢。
訪客動線：無獨立玄關，賓客開門即直視屋內狀況，且至客用衛浴需經過次臥室，隱私性稍嫌不足。

周邊比價

台南市 - 善化區 >

26萬/坪

均價(165筆成交)

環比上月

-31.41%

同比去年

吾寓NO.3：預售屋，二房(24.8坪)、三房(31坪)，學區：大同國小、善化國中。
善化金星：預售屋，成交均價28萬/坪，高於區域6.87%，二房(24.21~24.32坪)、一房(16.32坪)，學區：大同國小、善化國中。
沅恆首哲：預售屋，成交均價26萬/坪，低於區域0.76%，三房(25.34~25.7坪)，學區：大同國小、善化國中。
奇詮齊全2：新成屋，成交均價29萬/坪，高於區域10.69%，三房(35.53~38.05坪)、2+1房(33.54坪)、3+1房(40.4坪)，學區：茄拔國小、善化國中。

同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。

上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。

購買建議

「吾寓NO.3」位於台南市善化區東勢寮生活圈，擁有舒適寧靜的住宅環境，生活機能需仰賴善化市中心商圈，生活採買約在10分鐘車程內，全案規劃純住宅零店面社區，推薦A1戶給想要一次到位的小家庭，公私領域無虛坪浪費，A2戶則適合有生育計劃的小家庭或是頂客族，邊間二房雙衛浴配置，三面採光實屬少見，生活空間彈性好運用。