開箱文

開箱文 | 台北市內湖區文湖寶翠看屋心得（價格+格局分析）

2022-09-13591編輯部3816閱讀

文湖寶翠

73.0

萬/坪

建案銷售均價

在售物件0間：

- 萬 | - 坪

71.3萬/坪近1年
成交均價
75.4萬/坪
最高成交
59.0萬/坪
最低成交

來源:591實價登錄>13筆實價登錄10/01更新

「文湖寶翠」位於文湖街，屬大直內湖交界的西湖生活圈，鄰棟多為10年以上的華廈，周圍生活機能到位，基本採買、公園、國小步行皆可至，1.5公里外有美麗華商圈、內湖科學園區，吸引不少大直地區首購族、內科新貴；「文湖寶翠」屬雙面臨路靜巷宅，基地面積132坪，共16戶純住家小型社區，規劃2-2+1房，最小坪數32坪起，主打純住靜巷宅、戶戶至少雙面採光、衛浴皆有開窗。

文湖寶翠外觀圖

優點

社區規劃：「文湖寶翠」純住宅規劃，出入較為單純。
格局規劃：戶戶至少雙面採光，臥室皆有採光，衛浴有對外窗。

缺點

社區規劃：「文湖寶翠」公設比43%，屬高公設比；皆為機械車位，留意未來維修問題。
環境：部分高樓層看的到福地，會在意得民眾需留意。

區域解析

地理位置

「文湖寶翠」位內湖區文湖街21巷118弄12號。

交通機能

距離1.9公里、車行約6分鐘可抵捷運劍南站、捷運西湖站。

生活機能

學校：步行約9分鐘、距離700公尺可抵達文湖國小，車行約5分鐘可至西湖國中。
商業：步行約9分鐘、距離700公尺可達全聯福利中心，車行約5分鐘可至美麗華商圈。
休閒：步行約4-6分鐘、距離300-500公尺可達畚箕湖公園、九華公園，車行6分鐘可達金面山親山步道。

社區規劃

「文湖寶翠」基地位文湖街21巷118弄12號，基地面積132坪，規劃1棟地上7層、地下2層建築，全案共16戶純住家，屬於小社區，車位為機械13個，車位配比1:0.81，部分戶別無車位，社區公共設施包括接待大廳、信箱區等，公設比43%，屬高公設比。

全案規劃二房(32坪)、2+1房(39坪)產品，「文湖寶翠」為單層三戶配一梯，梯戶比1:３，使用上尚可，柱體多外移，部分戶別室內有占柱，Ａ、Ｂ戶為雙面採光，Ｃ戶為三面採光，無暗房規劃，衛浴皆有對外窗。

註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區

註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案

格局解析

文湖寶翠B戶

32坪2廳1衛

如何判斷格局優劣？坪效、採光、動線三大檢視點

空間坪效
單陽台設計，進門有獨立玄關，柱子外推坪效佳，客廳、主臥室雖有壓樑，但可靠裝潢改善，臥室皆可放置雙人床，居住空間舒適。
空間採光
雙面採光，客廳、兩間臥室、衛浴皆有採光，主臥室為雙面採光，分別有陽台採光與外推窗。
居住動線
起居動線：公私領域上下區隔，臥室緊鄰衛浴，距離不算遠。

家務動線：餐廳規劃中島且緊鄰廚房，需經過客廳才至工作陽台，不過陽台與主臥室、客廳相連，要留意隱私。

訪客動線：進門獨立玄關，衛浴鄰近公領域，客人使用上方便。惟臥室Ｂ鄰近玄關，需再留意隱私。

周邊比價

西湖生活圈 >台北市 - 內湖區

78.6萬/坪

均價(46筆成交)

環比上月

-4.38%

同比去年

文湖寶翠（本建案）：新成屋，成交均價71.3萬/坪，低於區域9.29%，二房(32~34坪)、三房(39坪)，距捷運劍南路863公尺，學區：文湖國小，西湖國中。
伯特利-光之寓所：新成屋，成交均價67.3萬/坪，低於區域14.38%，四房(66~68坪)、二房(26~39坪)、三房(43~50坪)、店面、一般事務所/辦公室，距捷運劍南路4217公尺，學區：新湖國小。
大橋綻：新成屋，成交均價69.4萬/坪，低於區域11.7%，三房(26~36坪)、二房(18坪)、樓中樓(40坪)、店面，距捷運劍南路5206公尺，學區：永樂國小、民權國中。
聯上琚川：預售屋，成交均價73.8萬/坪，低於區域6.11%，三房(34~36坪)、二房(25~27坪)、店面，距捷運劍南路5674公尺，學區：五華國小、碧華國中。

同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。

上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。

購買建議

「文湖寶翠」位處美麗華生活圈與內湖科技園區中心處北方，隸屬西湖生活圈，區內有基本的生活機能，不過基地周圍多為10年以上的華廈，後方高樓層可看到福地，但目前臨尚有未開發土地，會在意的民眾需留意，「文湖寶翠」屬靜巷社區，純住華廈規劃，以格局來看，最小坪數32坪起，戶戶至少雙面採光，整體光線通透，室內無暗房、衛浴皆有採光，價格相較正大直生活圈親民許多，推薦給首購族群、投資置產。