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開箱文 | 新竹縣竹北市禾晟念念看屋心得（價格+格局分析）

2024-11-01591編輯部857閱讀

禾晟念念

41.0

萬/坪

建案銷售均價

在售物件0間：

- 萬 | - 坪

40.3萬/坪近1年
成交均價
41.8萬/坪
最高成交
37.3萬/坪
最低成交

來源:591實價登錄>22筆實價登錄12/11更新

「禾晟念念」位在新竹縣竹北市新港五街一段巷內，距台15線省道(台61線快速道路)不遠，可連結台68線快速道通往新竹市區及新竹科學園區。全案規劃2~3房住家，零店面設計，主打公設比30.05%，戶戶邊間，住家最小坪數28坪起。

禾晟念念外觀圖

優點

環境：「禾晟念念」位巷內，周邊住家聚集。
規劃：十層樓建築規劃，周邊多透天、平房，中高樓層視野不錯；零店面、純住家。

缺點

環境：區段商家稀少，生活物資採買需至新竹市或竹北市舊市區；基地周邊出入道路不寬，交通略不便。

區域解析

地理位置

「禾晟念念」位在新竹縣竹北市新港五街一段巷內，為即有的住宅聚落，屬鄉村區乙種建築用地，周邊多透天、舊平房及廠房。

交通機能

車行約2分鐘可達台15線省道(台61線快速道路)，往北轉可通往新豐鄉、桃園地區，轉往南行可銜接台68線快速道路。

生活機能

學校：步行約11分鐘即達學區新港國小，車行約6分鐘可達學區鳳岡國中。
商業：車行約4~5分鐘可達南寮市場。車行約5分鐘可達自由聯盟生鮮超市(南寮店)。
休閒：車行約3分鐘可達水月公園。

社區規劃

「禾晟念念」位於新竹縣竹北市新港五街一段巷內，由禾晟建設股份有限公司投資興建，基地面積439.23坪，公設比30.05%，公共設施有接待大廳、交誼廳、會議室、信箱區等。

樓層規劃為1棟地上10層，地下1層建築，共有45戶住家，1戶管委會空間，屬小型社區。格局坪數規劃2房(28坪) 、 3房(37、39、41坪)。車位共規劃45個平面車位，車位配比1:1，符合1戶1車位規劃。

本案4、6、8層平面圖單層5戶配2部電梯，梯戶比1:2.5，屬一般梯戶比，其中A、C、E戶為3房，皆是雙面採光，B、D戶為2房，格局對稱相仿，皆為雙面採光。

格局解析

禾晟念念A戶

37.72坪3房2廳2衛

如何判斷格局優劣？坪效、採光、動線三大檢視點

空間坪效
雙陽台設計，樑柱外推室內無柱占空間，前、後陽台、主臥房、主臥衛浴、廚房上方有樑經過；室內空間大致方正，有利傢俱、家電擺置，3間臥房都可擺放雙人床、衣櫃、化妝桌，大門旁、餐廳旁可擺放鞋櫃、收納櫃、餐櫃，廚房口可擺放電器櫃及裝潢拉門，防止油煙飄散室內，廚房內有預留冰箱位置，整體空間坪效尚佳。
空間採光
為雙面採光格局，客廳、3間臥室、2間衛浴皆有開窗，客、餐廳為同一光源，廚房旁次臥開窗為工作陽台，採光、通風會減弱，整體採光及通風性尚佳。
居住動線
起居動線：進門即是餐廳、客廳，3間臥房集中下方，公私領域有區隔，客用衛浴近2間次臥房，整體起居動線尚佳。
家務動線：廚房連通工作陽台，餐廳近廚房，上菜方便，前陽台由客廳進出，整體家務動線良好。
訪客動線：進門即為公領域空間，客用衛浴位於主臥房旁，訪客動線略長，且客用衛浴鄰近3間臥房，隱私需注意。

周邊比價

新竹縣 - 竹北市 >

42萬/坪

均價(686筆成交)

環比上月

-28.24%

同比去年

禾晟念念：預售屋，成交均價39萬/坪，低於區域8.67%，三房(37~41坪)、二房(28坪)、其他，學區：新港國小、鳳岡國中。
青松-華廈區：預售屋，成交均價36萬/坪，低於區域15.69%，三房(25坪)、二房(19坪)，學區：新港國小、鳳岡國中。
微上：預售屋，成交均價40萬/坪，低於區域6.32%，二房(24.64~29.94坪)、三房(33.32~36.86坪)，學區：新港國小、鳳岡國中。
朋晨和禮：預售屋，成交均價40萬/坪，低於區域6.32%，三房(34.5~39坪)、店面、其他，學區：南寮國小、南華國中。

同類型建案比價：建案附近形態、均價相似的建案，價格為近一年實價登錄均價，單價已扣除車位。

上述數據皆為內政部實價登錄所統計，僅供參考。

購買建議

「禾晟念念」距台15線省道(台61線快速道路)不遠，可連結台68線快速道，交通條件還算便利，不過附近商家稀少，物資採買需至南寮地區或新竹市區滿足。全案規劃2~3房產品，適合首購及首換的族群，其中A、C、E戶3房為明廳、明房設計，2間衛浴也有開窗，整體空間坪效亦顧及，近期要換屋的購屋者可優先選購。