熱門辦公商圈丨民生敦北區 林蔭大道凝聚企業品牌力

台北市民生敦化商辦區，其周邊主要幹道分別為民權東路、復興北路、光復北路為界，其中包含70公尺寬的敦化北路，敦化南北路的開發跟周邊松山機場啟用息息相關，因在六十年代到現在為北市境內重要接待外賓的機場，敦化北路為機場聯外的首條道路，也吸引許多國外企業總部、精品百貨進駐，是北市歷史悠久的辦公商圈之一。




開車：可走建國高架道路連接國道1號，來往南北方便。

捷運：區域內有松山新店線台北小巨蛋、南京復興站，其中南京復興站為文湖線、松山新店線交會，亦可搭乘文湖線到松山機場，國外商務客便利。

航空：距松山國際空港不遠，目前國際及兩岸航線，是促進兩岸商業金融交流重要交通樞紐，也是許多外賓訪台重要的國際通道。

壽險金控領軍 林蔭大道「綠金」發酵

民生敦北辦公商圈為台灣早期商辦聚落之一，距離松山機場不遠，早在60年代開始就成為本土企業總部設置熱區，該區有許多的指標商辦像是宏泰世界大樓、宏泰大樓、僑福金融大樓、保富金融大樓等，雖然屋齡已屆3~40年以上，但相對公設比低，室內坪效高，依舊可以吸引像是壽險、金控等不少知名企業承租。

大齡商辦多 屋況難控是隱憂

民生敦北區作為台北市早期商辦聚落之一，雖有許多指標型商辦大樓，但因為目前區域內的商辦大樓屋齡不少在30年上下，屋況不一相對裝潢成本會較高，再來舊型商辦物業管理品質也須謹慎評估，也成為企業進駐的考量重點之一。

無公建議題加持 本土企業念舊苦撐

該區區域發展已趨成熟，素地稀少大型公共建設議題較為缺乏，且外商企業近年來不少遷移到信義基隆區商辦，目前多為本土企業支撐進駐支撐，在疫後逐步解封時代，本土企業是否能持續人員擴編跟組織成長，進而擴大企業總部租賃需求則是未來觀察重點。

本土企業瘋都更 A+辦蓄勢待發

因民生敦北區塊發展趨於飽和，近年來趕上都更熱潮，包括台塑集團總部、國泰寰宇大樓、國泰世華敦北大樓都已著手都更重建，其中台塑集團敦北總部都更案，號稱全台最大企業自辦都更案，將規劃兩棟22樓商辦及一棟住家，未來將當自家總部使用，預計2029年完工，到時釋出部分空間作為招租使用，活化台塑集團資產活化。

國有地添財火 稀缺性受矚目

國有地活化也是民生敦北區重要的開發議題，全球人壽標下國泰營區70年地上權，預計興建總樓地板面積2.1萬坪的新商辦大樓，同樣作為企業總部外，若有多餘樓層也可招租，增加財務收益，因周邊有許多閒置營區待開發中，該開發案未來成功翻轉民生東路的街道相貌，拉抬區域價值更上一層樓。

目前入駐民生敦北區為企業總部的行業類型多元，有玉山金、開發金等金控企業，也包含中國人壽等知名壽險業，再來也因為壽險、金控等龍頭企業加持，也吸引許多提供金融相關或是行銷專業服務的企業進駐，像是國內知名行銷公司先勢行銷傳播集團以及跨足香港、新加坡的智慧開店平台商線科技(SHOPLINE)也看中民生敦北商辦區域特性，選定該區為台北總部落腳地。

近一年來A級辦公室產品租金範圍從去年底2405元/坪持續成長至2437元/坪，B級辦公室產品則是由1834元/坪成長到1849/坪，可以看出來今年上半年的疫情並無影響到民生敦北區的A/B辦租金，雖成長幅度不高，但依舊穩定往上。

在空置率部分，A辦產品在今年年初的時候有連續兩季略成長0.1%，直到今年Q3才開始下降至5.5%，B辦走勢跟A辦相似，2022年初小幅上升0.6%空置率，但隨即就穩定下降，到2022年Q3已經落到近一年新低點，空置率僅為8%。