投資客再見 預售屋換約30萬免稅額大減

圖/民眾預售屋要換約，新方案則採「已付款項加上獲利的3%」作為成本。圖為示意圖

投資客當心了！國稅局近日針對預售換約的移轉費用有新認定，過去市場是以「總價的3%或者30萬元取其低」，等於有30萬的免稅空間。不過新方案指出若沒有提示單據，則採「已付款項加上獲利的3%」作為成本，對於自售或仲介費用不到30萬元的個案，要繳得變得更多。房仲業者也認為，看得出各部會都想盡辦法避免市場出現投機空間，預售市場在短期投機退場後，整個市場會漸趨穩定。

｜只認定已付款項加上獲利的3%作為成本

根據《自由時報》報導，國稅局近日針對預售換約的移轉費用有新的認定，過往預售屋交易無法出示單據(支付金流、發票、合約)，還可以使用總價3%認定費用(兩者上限為30萬元)，而此一方法也成為投資客操作預售屋紅單轉讓時的避稅手法。然而根據日前中區國稅局函釋來看，預售屋換約時的「成本價額」已變更為付款項加上獲利的3%作為成本，等於關掉利用3%費用免稅的操作空間，對於自售或仲介費用不到30萬元的個案，要繳的稅將變得更多。

舉例來說，購買1000萬元的預售案，若已付100萬元，轉手換約獲利100萬的狀況試算，以前可有30萬做為費用扣除，現在只能扣除200萬的3%，即只剩下6萬元可以扣除。以前是100萬獲利減去30萬扣除額後，再乘以45%的房地合一稅率，等於要繳31.5萬元的稅費；現在則要(100萬+100萬)乘以3%=6萬元，(100萬-6萬)乘以0.45=42.3萬，要繳42.3萬元的稅費。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，先前官方統計，預售換約房地合一稅適用20%以下稅率，加上賠本賣屋免課稅案件合計共3006件，平均每件課稅金額僅2329元，由於過去一段時間房價有一定漲幅，預售換約不太可能出現賠售狀況，國稅局應該是認為有些案子利用30萬的節稅空間，小賺就跑，因此限縮市場上利用30萬免稅額的操作空間。不過，曾敬德認為，雖然新的認定方式不見得是為了打炒房，但可以看得出各部會都想盡辦法避免市場出現投機空間，預售市場在短期投機退場後，整個市場會漸趨穩定。