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趕新制上路前要賣房 短期持有靠這招省稅

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【黃鈺倫/採訪報導】房地合一稅草案11日行政院通過現送至立法院審議,目前規劃未來2年內短期持有的交易都得課徵45%稅率,因此不少民眾會想趕在新制上路前賣房,其實賣房稅金又以房地合一稅與土地增值稅佔大宗,因此若想節稅,除了常見申報自用住宅,享有優惠稅率減免外,地政士表示,對於短期持有者,在申報地價時以高於公告價值申報,就能省下超過一半的錢。

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圖/不少民眾想藉賣房賺錢,而賣房時要繳的稅金以房地合一稅與土地增值稅佔大宗。

|申報自用住宅可享10%優惠稅率

民眾若是現在賣房,房屋為2016年後取得,就得繳交房地合一稅;若房屋在2016年前取得者,則會納入綜合所得稅申報。首先以房地合一稅來說,原本持有房屋1年內出售課徵45%稅率,修法後延長為2年內出售適用45%稅率;原持有超過1年未逾2年者稅率為35%,將延長為超過2年、未逾5年;原持有2年未逾10年者稅率為20%,延長為超過5年未逾10年;而持有超過10年者稅率15%不變。

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凡是個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租,則出售房屋時課稅所得計算在400萬元以下者就免稅;超過400萬元部分,按10%優惠稅率課徵,並且6年內以1次為限。再來,由於營利事業出售不動產稅率僅17%,因此也有不少民眾會選擇將部分個人房產移轉至公司,達到節稅效果。

另外,無論是綜合所得稅或是房地合一稅地節稅方式則為申報重購退稅,綜合所得稅適用者,只要重購價額超過原出售價額者,可申請應納綜合所得稅額中扣抵或退還;而房地合一適用者,不論是小換大或大換小,只要新屋價格高於舊屋,皆可申請重購退稅,若舊高於新,也可按照比例退稅。此外也可以列舉售屋相關費用,包含仲介費、代書費、公證費、行政規費、裝潢費、廣告費、清潔費、搬運費等,就能抵扣較多稅額。

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圖/列舉售屋時的裝潢費等相關費用,也能抵扣較多稅額。

|「一生一次」、「一生一屋」減免土增稅

除了房地合一稅或是綜合所得稅之外,賣房時另外一項較大筆的稅金就是土地增值稅,土地增值稅課徵稅率為20%~40%,不過自用住宅稅率則僅10%,禾禮地政士事務所黃景揚地政士表示,出售的房子若符合自用住宅用地標準,即可適用「一生一次」及「一生一屋」優惠稅率10%。

凡是本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在此屋;簽約買賣之前1年都沒有任何出租或供作營業的情形;房子是本人、配偶或是直系親屬的;面積限制都市土地是300平方公尺;非都市土地約700平方公尺;自用住宅建築完成未滿1年,房屋的評定現值必須是房屋基地的公告土地現值的10%以上,符合上述條件者即適用,並且一生限用1次。

但若是已經使用過「一生一次」者,其實還能使用「一生一屋」來節稅,不過條件就會比較嚴謹,包括土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,得在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年;簽約買賣前5年內都沒有任何出租或營業情形;房子是本人、配偶或是未成年子女的;面積限制都市土地是150平方公尺;非都市土地是350平方公尺。

此外,出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外的房屋;持有期間出售前持有該土地6年以上,符合上述條件者即可申請使用「一生一屋」10%的優惠稅率,並且可無限次使用。

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圖/出售的房子若符合自用住宅標準,即可申請優惠稅率10%。

|以高於公告價值申報地價能省更多

另外,針對現在短期持有的民眾,若想賣房可能會被課徵高額的房地合一稅,因此,若想節稅的話,由於房地合一稅課稅基礎為售價減成本再減土地漲價總數額,而土地漲價總數額為現在申報地價減去前次移轉現值,黃景揚地政士表示,其中現在申報地價也可以透過自行申報移轉現值計算,使得土地漲價總數額愈大,所需課徵的稅就愈少。

雖然如此一來,土地增值稅的部分可能會變多,因為土增稅課稅金額為土地漲價總數額再乘以稅率,但是對於短期持有的民眾來說,土地增值稅的稅率一定低於房地合一稅的稅率,所以相較之下還是比較省。不過目前房地合一稅修法後也將研議將土地漲價總數額制定上限,因此若要使用此法節稅的民眾得多加留意。

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Tips:

房地合一稅自2016年上路後,還是有許多民眾常搞不清楚,最常被誤認為賠售就無須申報,財政部北區國稅局官員表示,出售房屋除符合免辦理申報者外,都要在完成所有權移轉登記次日起算30日內申報,同時提醒民眾,若未依規定在期限內申報,經稽徵機關調查後,將處以3000元以上3萬元以下罰鍰,並且若有應補稅額,除了依法核定應補稅額發單補徵外,並按所漏稅額處3倍以下罰鍰,2項罰鍰擇一從重處罰。

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