圖／漲價信心不再，百坪以上豪宅成為買方市場。

【洪子恩／採訪報導】台中市儘管有豪宅單價上衝8、9字頭新高，但實際的情況，是豪宅市場急速萎縮，自2016年後，百坪以上、逾4000萬元的豪宅成交量直直落，去年成交156戶更創下10來年新低，業者坦言，現在的有錢人寧可買3間50坪，也不會去碰1間150坪的豪宅，慘澹的市況，也迫使所有豪宅建商皆「放下身段」，推百坪內的產品。

│置產客失去信心 新案、中古豪宅一攤死水

據實價登錄統計，台中西屯、南屯、西區的百坪豪宅，在2013年達到482戶的交易量高峰後，其後每況愈下，2020年僅剩156戶成交，也是近10年新低，不分品牌指名度，滿手餘屋的豪宅建商比比皆是，中古市場的豪宅交易更是一攤死水，難以流通。

圖／台中市區百坪以上、4000萬以上豪宅大樓成交量。

資深豪宅銷售業者指出，百坪豪宅買氣在2016年房地合一稅上路後徹底反轉，以前買豪宅想脫手的有錢人，也發覺二手豪宅根本賣不掉，「在中古市場，豪宅完全是買方市場，除非賣得夠便宜，讓接手的買方覺得有賺到，否則難以脫手，通常得小賠才能出場。」

百坪豪宅難以流通，也反應在死魚般的售價上，儘管有業者不斷賣出新高價，但過去10年七期新市政中心的豪宅單價，中位數始終在每坪37~40萬元間徘徊，早在2012年奢侈稅實施後，豪宅也停止漲價，成交量開始萎縮。「置產客仍有能力買豪宅，只是理性上過不去，對豪宅市場漸失信心，現在還會繼續買豪宅的，不少都是博弈產業。」

│豪宅客不回頭　毛胚屋遭視為缺陷

「豪宅已經鮮有回頭客。」住商不動產台中七期園道加盟店店長謝德亮坦言，會買4000萬元以上豪宅的，都是企業主，自從置產型的客人消失後，剩下的自用型客人很少，尤其是毛胚屋，對許多自用型客層來說反而是缺陷，「客人聽到是毛胚，都不太愛選。」

購買總價4000萬元以上產品的客層，幾乎都不是透過廣告而來，而是靠介紹，客群圈子小，「圈內人」的建議穿透力卻很強。謝德亮指出，早期住過毛胚屋的客人，不少都建議朋友別去淌這渾水，「標配屋3個月內能入住，毛胚交屋1年多可能還住不進去，期間得費時與設計師溝通，好不容易施工完入住，結果樓上鄰居也還沒進來。」

│3000餘萬成主流 2018年與豪宅「黃金交叉」

最近市場傳出許多「豪宅回溫」的訊息，指的其實都不是4000萬元以上的百坪豪宅，而是50~80坪，總價3000餘萬元的高級住宅大樓，據統計，西屯、南屯、西區3000~4000萬元的大樓產品，交易量自2016年後持續上升，並在2018年與百坪豪宅「交叉」，成為高價市場主流。

圖／台中市區3000~4000萬元住宅大樓成交量。

3000多萬元的產品已不只是豪宅建商的規劃主流，在中古市場也是熱銷價位，謝德亮表示，以他們單店而言，2020年此價位產品的成交量，就是2019年的1~2倍，「標配屋」也取代「毛胚屋」成為中高階客群新寵。

│貸款6成VS.8成　固定薪、年輕人最敏感

業者比喻，3995萬元與4005萬元的大樓，總價只差10萬，但自備款一個6成，一個8成，就差了800萬元，這對於頂尖企業主或許沒差，但對「高收入、固定薪」的族群，意願度就有很大差距，這群人以「醫界」為大宗，他們一直以來都是高總價產品的主力客層，也持續在百坪內範圍找房。

另一個對貸款成數敏感的，還有「年輕族群」，謝德亮表示，傳統的豪宅客已經老了，無購屋需求，反而45~50歲相對的年輕客層，是目前購買高價產品的主力，「他們追求較好的生活品質，傾向較高的貸款成數，中坪數也能符合需求。」此外，近期因疫情歸國短住的，也以該年齡層居多。

包括寶輝、龍寶等豪宅建商手上都有豪宅餘屋，近年早已改推中坪數產品，大陸建設的百坪豪宅「宝格」銷況不佳後，改推百坪內的「丽格」就相當暢銷，聯聚則在近一年也首度推出中坪數的「瑞安大廈」、「理仁柏舍」，雙橡園推案向來以中坪數產品為主，也持續熱銷，草悟道的「老佛爺」、「勤美之森」亦以百坪內為主力，隨著官方持續壓抑不動產的熱度，百坪豪宅短期內恐難再出頭。