對許多購屋族而言，中古屋是踏入房市的首選。不僅總價相對親民、選擇彈性，甚至能買到比預售屋或新成屋更具生活機能的優質地段。然而與之相對的是，中古屋缺乏完善保固機制，簽約前若忽略潛在風險，交屋後當漏洞一一浮現，這份資產恐怕變負債，令人心力交瘁。

▲看似小問題，其實是惡夢的開端。(圖片來源：shutterstock)

甜蜜期後的惡夢：交屋才發現「房屋病灶」

中古屋最常見的交易糾紛大致可分為三大類：首先是屋況瑕疵如漏水、壁癌、管線老舊甚至結構安全疑慮；再者是產權問題，包括共有關係未釐清、抵押權未塗銷；最後則是重大資訊未揭露，例如曾發生火災或隱匿周圍嫌惡設施等情形，賞屋時務必索取該物件的《不動產說明書》深入瞭解。
【驗證不動產說明書】
● 核對現場實際狀況：除了查看現場格局與建物測量成果圖是否相符外，依據屋況逐項比對由賣方簽名的「現況確認表」，如果現況與標格不符可要求進一步說明。
● 查詢公開資訊：法律規定必須揭露周邊半徑 50 公尺內的嫌惡設施（如電塔、宮廟、加油站）。建議同時詢問鄰居或里長，並搜尋「台灣凶宅地圖」進行交叉比對。

由於實務上賣方常以「現況交屋」為由規避「瑕疵擔保責任」，因此買方務必看清契約內容並善盡檢查義務，以免後續要自掏腰包收拾前屋主遺留的殘局。

【產權問題停看聽】
● 自行調閱最新「建物與土地謄本」：不要只看房仲提供的副本。確認登記名義人、是否有抵押權設定（貸款狀況）、有無被限制登記（如法院查封、假扣押）。
● 確認產權完整性：檢查是否有「共有部分」卻未劃分清楚、有無增建（頂樓加蓋、陽台外推）等違建風險。
● 利用「價金履約保證」：買賣價金交由第三方銀行專戶託管，待完成產權過戶並交屋後，賣方才能取得款項，預防屋主一屋二賣或捲款欺詐。
● 注意「土地使用分區」：確認是「住宅區」、「商業區」還是「工業區」，避免影響貸款成數，甚至面臨被開罰的風險。

▲做好前置功課，未來更省心。(圖片來源：shutterstock)

第一招—預防勝於訴訟：看屋時的「診斷清單」

與其事後補救，不如買屋前做好防範。看屋時，除了關注格局採光與樓板隔音，更應檢查牆面是否有水痕、天花板裂縫、管線配置與給排水狀況。也可委託專業驗屋機構，取得具體書面報告作為談判與保障依據。

【基本診斷檢核表】
● 牆面與梁柱：若有水痕、裂縫、滲水或壁癌，代表存在結構或防水疑慮。
● 天花板與管線：掀開天花板檢修口，觀察是否有滲漏水漬；電線與管路是否雜亂、老舊或鏽蝕。
● 排水與給水：測試廚衛水壓，沖馬桶或排水孔確認是否暢通、有無倒灌或異味。
● 門窗與通風：檢查門窗開關順暢與密合，並留意氣密性及室外環境噪音。
● 電力負荷：確認總開關箱的安培數是否足以支撐現代家電（如變頻空調、IH爐）。

買賣契約中的《瑕疵擔保條款》，應具體載明保證項目、責任範圍與期限，謹慎捍衛買方權益，以具法律效力的保護傘，將風險擋在買屋前。

▲每一份記錄，都可能成為關鍵一擊(圖片來源：shutterstock)

第二招—法律與現實的拉鋸：「舉證所在」攸關成敗

瑕疵擔保條款雖然是捍衛買方權益的最後一道防線，但絕不是萬靈丹。即便明確界定責任歸屬，當糾紛發生時若走上法律途徑，買方仍需證明「瑕疵在交屋前已存在」、「賣方知情卻未告知」，往往需要專業鑑定且耗時費力，訴訟成本也隨之提升。因此，交易前的屋況檢查作業與審視契約完整性，都是購買中古屋時不可輕忽的關鍵。

【明定瑕疵擔保責任】
● 定義「重大瑕疵」與解除權：契約條文中應條列已知瑕疵，再列舉哪些狀況屬於重大瑕疵，賣方仍負擔保責任並賦予買方解約權。
● 針對漏水保固約定責任：漏水是糾紛之首，除約定交屋後半年內，若發生漏水應由賣方負責修繕至不漏水為止之外，亦須載明修繕費用支付方式。
● 排除「現況交屋」的模糊地帶：明定未揭露瑕疵不屬於現況交屋的免責範圍。
● 設定「價金保留款」或「履約保證」：契約中約定保留特定金額作為交屋款，有效制衡上述狀況。

▲擋住風險，才能守住家的價值。(圖片來源：shutterstock)

第三招—從防雷到避險：中古屋必備「安心保障」

無論屋齡新舊，都須留意管線與結構老化程度不一的問題，特別是中古屋常見的電線老化、耐震疑慮。入住後應考量長期居住可能面臨的情境，建議以住宅火災險為基礎，搭配住宅地震基本險、住宅日常生活責任險，降低因火災及地震等意外造成的修繕與賠償風險。從單一火險到綜合型保障，逐步強化居住安全網，避免因意外災害導致財務重創，守護舒適安穩的生活品質。

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