房市寒冬迫使建商由攻轉守，佈局全面轉向「保蛋黃、攻商辦」。根據 591 新建案統計，商辦與廠辦總銷金額已連續三年突破千億大關，躍居建商另一大金雞母；加上 AI 議題帶動企業設廠熱潮，更為市場增添看頭。然而商仲分析，目前商用市場處於「整體低迷，個案表現」格局，銷售量僅約去年同期三分之一，2026 年走勢將取決於科技業擴廠動能及央行資金政策。

｜高科技業成領頭羊 閒置資產轉型成契機

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，目前商用不動產在景氣降溫與不確定性增加的背景下，雖有美國降息預期等利多，市場表現仍低於預期。2025 年第三季交易量較前一年衰退近三成，整體呈現「整體低迷，個案表現」；不過，第四季陽明海運百億元總部大樓交易案，適時為市場注入強心針。

在冷清市況中，AI 供應鏈表現一枝獨秀。國內外大廠持續擴張，帶動科技聚落形成，使得桃園及中南部高端廠辦需求升溫、供不應求，工業土地活化再度受到關注。

展望 2026 年，在中美對抗的大格局下，產業發展將進一步分化：傳統產業因經營效率不彰，面臨資產處分與活化壓力；高科技產業則維持強勁投資動能，預期將持續擴張，並帶動周邊服務業升級。隨科技業南移，金融、法顧、財顧等專業服務跟進布局，將推升具 ESG 題材、高規格物業的需求。若閒置資產如廠房、旅館能精準定位轉型，將迎來龐大商機。

｜央行動向成關鍵 廠辦接棒成下一波亮點

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，2025 年商用市場展現出「穩定但極度集中」的特質。主要由半導體等科技業的自用需求推動，產品集中在既有廠房以利快速投產。反觀傳統投資型買盤（保險業與建商）受限於央行資金控管與升息壓力，活躍度明顯下降；市區辦公室雖價格維持漲勢，但交易量已明顯萎縮。此外，隨新商辦陸續完工，空置率有所上升，房東為留住客戶，多傾向提供免租期或彈性租約。

展望 2026 年，商用不動產將延續此態勢。若科技業在台擴大佈局持續，在第一階段「廠房」擴張完成後，下一階段受益的將是「廠辦」，特別是新屋齡廠辦，因企業獲利後將轉向辦公空間的擴充與升級。

然而，挑戰依然存在。若 2026 年利率及資金控管政策不變，保險業在投報率門檻下難以擴大動能。此外，若住宅市場持續平淡或股市吸金效應強勁，資金的分散效應也將抑制商用不動產價格的衝刺力道。