高鐵來也救不了? 宜蘭預售交易價量急凍

圖/宜蘭雖擁高鐵議題，然而似乎仍未有明顯拉抬效應，現階段房價創高力道有限。

宜蘭高鐵環評初審於上月通過，工程經費預估達3千500億元，全線長約60.6公里、需歷時11年建造，完工後台北到宜蘭僅約28分鐘，往來時間大幅縮減，然而軌道紅利似乎未隨之開花；根據實價登錄，高鐵所在縣政特區的宜蘭市今年房價為年增6.6%，雖仍上漲、但成長趨緩，交易量則受大環境影響、銳減近7成，591新建案表示，高鐵議題隨時間推移鈍化，適逢房市趨冷，都使得房價創高無力、交易量面臨修正。

｜買氣集中交流道周邊 主因雙北高房價、新青安驅動

外界討論聲浪不斷的宜蘭高鐵，據交通部鐵道局資料，最初由於北宜直鐵計畫（台北南港到宜蘭頭城）自2004年啟動以來，各方案均面臨瓶頸而無法取得共識，因此交通部2019年指示鐵道局進行北宜高鐵（台北南港到新設宜蘭站）初評，結果顯示高鐵延伸宜蘭具工程可行性與交通效益，並達成以未經過翡翠水庫集水區之路線為優選方案；現階段高鐵宜蘭站計畫設址於縣政中心以南約350公尺，並與台鐵宜蘭新站平行共站，而環評初審已於7月通過。

在宜蘭高鐵確認落腳縣政特區後，根據實價登錄，宜蘭市（範圍涵蓋宜蘭車站與縣政特區生活圈），近5年來新案成交均價從25.14萬元（2021年）上漲至36.6萬元（數據累積至2025年至今）、漲幅超過4成；其中，年漲幅相對較高的2023至2024年為16.2%，2024至2025年增幅則急降到6.6%，顯示近5年來房價雖仍有上漲、但漲幅亦有回落及趨緩。591新建案表示，2023、2024年或可說是宜蘭近5年來整體市況最熱絡的兩年，雖軌道經濟普遍來說有利多，不過由於高鐵議題隨時間推移而鈍化、影響有限，並未完全反映在房價表現上。

591新建案指出，近年宜蘭買氣主要圍繞在國道5號交流道周邊，如礁溪、宜蘭、五結等，或可歸因雙北房價居高不下、形成通勤族外溢，加上新青安貸款亦成助力；而宜蘭區域行情多將各行政區分為都計內、都計外，內外價差相當大，都計內新案成交均價約落在35至45萬元，如近期新案就有「皇程首賦」規劃2~3房、25~38坪產品，以及「大琚」規劃2~4房、25~53坪產品；都計外則是25至35萬元，少數具交通優勢或為品牌建商才有機會站上30萬元，外圍如冬山、三星亦站穩2字頭，僅蘇澳較偏區域仍為1字頭，而少數4字頭則出現在溪南、溪北（蘭陽溪）的生活圈中心。

｜買盤3成通勤族含退休客 打炒房、限貸衝擊下縮手

交易量方面，根據實價登錄，宜蘭市今年1-6月成交量為102件，相比去年同期299件、減少逾6成，對比2023至2024年房市正熱時，交易量229件增至299件、漲幅為3成（數據累積為1至6月），驟減情況明顯。591新建案表示，觀察鄰近交流道的外區買盤分布，有3成為通勤族、其中包含1成的退休休閒客群，當中雙北客佔多數，也有零星桃園、基隆客，7成則為在地客。

現階段宜蘭房市降溫，主要同樣受到去年919央行打炒房政策、銀行限貸等影響，且市場傳出都計外貸款只剩7成、部分貸款條件相對較差客群甚至僅有65成，也成為問題癥結，都使得外地購屋人口大量流失、在地買盤呈現觀望，今年第1季已無法複製2023、2024年盛況，即使高鐵議題似有所進展，但當前房價仍呈現緩漲、創高力道減弱。

591新建案補充，軌道經濟的利多大多取決於運輸工具的利用率是否能達到門檻，以及周邊是否存在其他大型建設題材，如重劃區、科技園區等，才有助於帶動區域房市，同時也需考量政策規劃、評估、施工與通車時間等隱形成本；然而整體而言，儘管去年919後房市降溫，但高鐵宅仍擁重大建設與投資利多等優勢，通車後的交通便利也有望帶動觀光產業發展，具備一定支撐力，未來房價走勢仍值得持續關注。