近年南韓與台灣先後推出嚴格房市管控措施，南韓近日祭出史上最嚴格限貸政策，全面禁止第二戶以上購屋者貸款，並限縮貸款總額至6億韓元（約台幣1300萬元），引發市場熱議，更討論台灣是否應該跟進。但專家表示，綜觀過往經驗，政策只能起到短期效果，即便是激進式管控房貸，若未能解決市場供需等結構性問題，不只無法解決房價問題，更有可能會造成金融經濟波動，導致社會動盪不安。
圖/韓國全面封殺第二戶房貸，引發台灣市場熱議。
｜政策力道持續加重 房價不甩照樣漲
南韓為抑止節節攀升房價，於上週五(27)由金融監督委員會（FSC）與相關部會聯合宣布，並於6月28日即刻生效，內容包含全面限制第二戶貸款、並限縮貸款總額，其特定調控區域如首爾江南、瑞草、松坡、龍山等地更是被列為首當其衝。
仔細觀察這次韓國打炒房，除了全面封殺多屋族貸款，更把貸款限縮在30年、6億韓元內(大約1300萬元台幣)，這樣的金額，想在首爾首都圈買房，選擇恐怕十分有限。再來購屋族買房後要在半年內入住，此外，換屋族更要切結「半年內出售房屋」，否則貸款下不來，相較台灣僅需「一年內賣出」規定明顯嚴格許多。
而台灣雖從2020~2024年起，央行陸續祭出七波信用管制措施，其中全國第二戶限貸五成、第三戶限貸三成，並全面取消寬限期，也造成房市從去年下半年低迷至今。但因為針對貸款總額、年限及成數，除非是政策性房貸，否則仍交由銀行自主決定，並無採取「全面硬殺」，仍有購屋族會選擇在此時進場，房市不致完全被打趴。
｜政策猶如雙面刃 治標卻無法治本
然而，儘管台韓兩地政策力道不斷升高，整體房價卻未明顯下跌，反而在部分區域出現「愈打愈熱」的現象，如日前新北市中和區預售案交易更是單坪突破120萬元，顯示房價漲勢並未因政策而有所停歇。
591分析，政策短期內雖能抑止炒作、澆熄房市需求，但長期來看，供需才是左右房價的關鍵因素。尤其當前在建商及屋主收手、供給萎縮情形下，部分地區供需兩端失衡，反而放大不動產稀缺優勢，導致其價格高居不下。其次，過度嚴厲的限貸，更排擠中產、年輕族群等換屋或首購需求導致房市朝向「有錢人市場」集中，導致市場更加M型化。
觀察兩地政策，可發現都是透過管控房貸，亦即從金流來下手，然而南韓力道之重，已經是無差別的打房，如今當地不只多屋族，連首購等剛性需求等族群房貸同樣是難逃倖免。而同樣方式如套用在台灣，恐怕不只將影響房市，更將牽連金融、房產、甚至營建等多項產業，也因此央行才會採取漸進式管控，力道相較之下顯得溫和許多。
對於市場後續，591也表示，這類嚴格的信用管控，短期內雖能達到有效降溫的作用，但對於對於滿手現金的多屋族或法人仍能透過其他資產出手，影響相對有限。且在新建案、中古屋釋出大量減少，不只蛋黃區主力產品價格仍是居高不下，部分蛋白重劃區價格同樣高居不下，激進式的政策猶如雙面刃，只能治標卻無法治本。
