北市辦公室迎海量供給 年底空置率恐創新高

圖/今年北市辦公室招租估達3.9萬坪，惟全球不確定性增加，空置上看8.1％。

北市將迎海量辦公室供給！根據世邦魏理仕最新統計，隨著多棟新完工大樓成交價帶動，今年首季北市中心優質辦公室租金維持緩升走勢。而今年底前將有數個商辦大樓開發案完工，新增可租賃量體將達3.9萬坪；惟全球不確定性增加，需求成長幅度恐難以追上新供給上升速度，今年底平均空置率可能將爬升到2019年以來新高，上看8.1％。

｜A辦大型租賃案少 由B辦貢獻淨去化量

根據《自由時報》報導，世邦魏理仕昨(23)日公布最新統計，今年首季台北市中心優質辦公室淨去化量共4,632坪，寫下一年以來單季新高，大致回歸長期平均水平。值得注意的是，季內總淨去化量主要由B辦大樓所貢獻，而A辦淨去化量僅有158坪，主因多棟A辦大樓同時有租戶遷出或縮減租賃面積，加上大型租賃案件偏少，影響整體A辦去化表現。

由於季內無新大樓完工，第一季台北市中心A辦及B辦空置率分別較上季下滑，整體優質辦公室平均空置率自上季下降0.4個百分點至5.8%。

｜新大樓成交價推升 辦公室租金維持緩升趨勢

另外，今年第一季A辦及B辦平均每坪月租金分別為3,082、1,924元，分別較上季成長0.2%、0.3%，租金成長動能主要源自於多棟新完工大樓寫下高出區域行情的成交單價，推升平均租金維持緩升走勢。

世邦魏理仕指出，目前市場情勢依然以房東方較佔優勢，多數房東未因新供給逐漸增加而修正談判策略，僅有極少數房東適度調整免租期等優惠條件，整體而言租賃市場的議價空間仍舊狹小。各商圈中，信義基隆區內多棟A+級辦公大樓的平均租金已來到新台幣3,976元/坪，惟自2023年以來每一季的季增幅僅介於0.1%至0.2%間，顯示租戶追價意願已然有限。

｜短期內企業租賃更謹慎 搬遷將以中小坪數為主

在升級需求的推動下，近期搬遷活動多集中於新穎或品質較佳的辦公大樓，如近兩年內完工的巨蛋國際中心及國泰松江商業大樓皆可見到進駐率逐步提高。世邦魏理仕總經理林敬超表示，隨著未來新大樓陸續釋出，將為租戶提供更多辦公空間選擇，有利企業挑選各方面條件較佳的搬遷地點。

林敬超表示，隨著新大樓陸續完工招租，將為租戶提供更多辦公空間選擇；不過全球環境正面臨諸多不確定性，將影響部分企業獲利狀況及其資本支出計畫，短期內不少企業將採取較謹慎的租賃策略，甚至可能見到少數租戶終止搬遷計畫，改為續簽租約。未來數月辦公室市場詢問度可望保持穩定，惟實際成交數量與時程可能遞延，升級需求仍將持續，但搬遷交易將以中小坪數單位為主。

｜新供給競爭加劇 房東為吸引租戶將釋出較多彈性

今年底前台北市中心將迎來國泰環宇大樓、冠德民權商辦大樓、元大銀星大樓等數個開發案完工釋出，共計新增可租賃量體將達3.9萬坪。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出近八成受訪者表示在規劃未來辦公場所時將增加非固定座位，可見企業進行搬遷時將對於承租面積採取較為保守的估算。

而在需求成長幅度難以抵銷新供給上升的情況下，預測今年底平均辦公室空置率將較去年爬升2.3個百分點至8.1%，改寫2019年以來的新高。與此同時，隨著市場供給競爭加劇，房東方為吸引租戶青睞將展露較多彈性，自2018年以來台北租賃市場逐漸成形的房東市場格局將於今年底步入尾聲。