「這塊地放著也是浪費…」你也正在煩惱嗎？
王小姐看著繼承的臺南2甲農地日漸荒廢，每年還要繳3萬地價稅。鄰居卻靠變更建地，把荒地變成透天厝收租——原來，她差點錯過法令鬆綁的黃金時機..

｜農地變更建地「4大好處」！你的土地可能被低估了

好處1：對抗通膨的硬資產
①建地稀缺性：全臺可開發建地每年減少
②保值實證：近10年建地漲幅明顯
好處2：資產價值翻倍增長（建地可蓋房、設廠、開店，用途多樣性拉高需求）
好處3：搶搭政策獎勵潮（有機會獲得容積獎勵、環保設施補助）
好處4：世代傳承優質資產（永續收入：可出租建地或合作開發，創造被動現金流）

｜農地變更建地，變更條件自查｜快速確認你的農地能否申請

分類	內容
都市計畫區	◆直轄市計畫、省轄市計畫及縣轄市計畫地區：不得小於3公頃。 ◆鄉街計畫、鎮計畫及特定區計畫地區：不得小於5公頃。
非都市計畫區	1.被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地，可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。 2.農地的地形凹入週圍建地內，凹入缺口未超過20公尺，則可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。 3.雖不符合以上條件，但是農地上有老舊建物者，仍有可變更為建地，但可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明檔，最多可增加40%。

注：若農地欲變更作為其他特殊用地，須經專案核准。例如：變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。

｜農地變更建地，5大流程

分為5步驟，變更過程平均耗時 6 個月至 2 年時間
1.提出申請：向縣市地政局或地政事務所提出變更地目申請。
2.面積評估：確保變更後建地和農地都達到最小法定面積。
3.文件審查：地政機關審查文件是否齊全。
4.現場勘驗：地政人員確認土地現況，有無違章建築。
5.核准變更：審查、勘驗完成通過，農地即變更地目為建地。

｜農地變更建地，所需文件

分類	內容
都市計畫區	◆「土地使用同意書」 ◆「變更都市計畫書圖」辦理變更都市計畫
非都市計畫區	◆申請變更編定同意書 ◆土地登記(簿)謄本及地籍圖謄本 ◆土地使用計畫配置圖及位置圖 ◆建物謄本、建築執照或建物登記證明(稅籍證明) ◆完稅證明 ◆繳納自來水或電費證明 ◆其他相關文件

｜農地變更建地，費用清單

項目	費用說明
回饋金	農地變建地後，除了投資人身價資產變多，該土地的價值提升了，且可做為非農用途，也因此必須繳交一筆回饋金。 1.都市計劃畫區：其回饋金之繳交基準，以變更使用面積與獲准變更當期公告土地現值乘積 10% 為計算基準（舉例來說，如果農地變更建地後，公告土地現值為1000萬元，則需要繳交100萬元的回饋金。） 2.非都市計劃畫區：有下列情形之一者，直轄市或縣（市）政府得依第 3 條及第 4 條所定之繳交比率調增 20%。 1）位屬特定農業區。 2）經辦竣農地重劃。 3）經主管機關認定已投入相關農業基礎建設或屬輔導農業發展計畫之。
土地增值稅	變更後，土地公告現值會提高，需繳納的稅賦也會增加，例如土地增值稅。
其他費用	代書費用、專業顧問費用、測量費用、地籍整理費用等

｜農地變更建地，法規參考

都市計畫農業區變更使用審議規範《第十二條》

非都市土地使用管制規則 《第 35 條》

非都市土地使用管制規則 《第 35.1 條》

非都市土地變更編定執行要點

農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法

農業發展條例

｜農地變更建地，常見問題

Q1.農地變更建地需要多久時間？
變更過程通常需 6 個月至 2 年，時間長短取決於申請類型、審查程式以及政府審核進度。

Q2.申請農地變更建地有可能被駁回嗎？
是的，若不符合區域計畫、都市計畫等相關法規，可能會被駁回。建議事先與專業土地顧問或各縣市政府確認可行性，提高成功率。

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