羊年 買對窩
蘋果日報 2015/02/09 13:27
再過10天就是農曆新年，相信許多民眾的新年願望是早日圓購屋夢，《蘋果地產王》請財經專家賴憲政、夏韻芬，教你投資置產一把罩，「喜羊羊」成為有巢氏！
採訪╱鄭婷方 攝影╱林琨凱
【賴憲政：緊跟重大建設 包租選巷弄店面】
【鄭婷方╱台北報導】相對於高風險的股票，財經專家賴憲政說：「房地產也非穩賺不賠」最簡單的作法，就是跟著建設跑。
對於小資男女買房，他建議，掌握由遠而近、由小而大的原則，選擇屋齡5~8年的新古屋，屋況好，現成的隔間也立即能看到格局是否實用，省下裝修費。
不懂區域行情的首購族，賴憲政有撇步，假裝自己是賣方跟房仲探價錢，過幾天再以買方身份看屋、詢價，從中取得價格平衡。他也強調，買房不見得只會買1棟，務必考慮是否好轉手。目前小宅當道，小套房夯，但，除非蛋黃區或自住，否則套房投資風險高，台北市至少買2房1廳，新北市至少買小3房格局，且至少看20~30間房子才出手。
南京東路二段是銀行街，方便賴憲政處理金融相關投資。
巷弄開店 路寬至少12米
有能力換屋，甚至投資的民眾，猶豫該投資住宅或店面嗎？賴憲政分析，投資住宅，出租可能遇到壞房客，也得花裝潢費提升出租率，但店面卻是出租不必裝潢。不過，近年電子商務興起加上租金高漲，實體店面需求下降，店面收益變差，連超商都開始負擔不起租金，往巷弄開店。因此，他建議可買路寬至少12米大巷弄的店面，面積至少60坪，可租給超商，收益相對穩定。
「房地產一定要對的時間買到對的標的，才能夠一生幸福」賴憲政表示，最簡單就是跟著建設跑，看好捷運機場線發展，2013年他買下捷運A7站約38坪，總價2000多萬元的店面，目前已增值不少。雪隧興建前，他也跑到宜蘭買地，「但雪隧曾延宕，被套牢多年，宜蘭近2年才開始露曙光。」因此，賴憲政提醒，為免風險，分散投資是基本原則。
捷運松江南京站通車後，周邊上班族群受惠，交通機能提升。
【賴憲政小檔案】
頭銜：財經專家
投資類型：股票、基金、房地產
購屋次數：9次
投資房地產年資：40年
持有房地產：住宅2棟、店面1間
資料來源：賴憲政
【住家小檔案】
地點：台北市中山區
類型：大樓
屋齡：約30年
格局：3房2廳2衛
坪數：約60坪
購入總價：1985年購買，總價約310萬元
【不動產心法】
．自住
◎購買屋齡5~8年的新古屋，省下裝修費用
◎上班、上學、採買的便利性，滿足其一即可(首購)
◎格局要實用
◎買有捷運延伸計劃的末端站，交通便利且易增值
．投資
套房
◎只能買北市蛋黃區，否則增值與出租效益有限，否則有被套牢風險
◎權狀勿小於12坪，貸款不易
店面
◎路寬約12米的大巷弄佳，面積至少60坪，容易租給超商
◎北市報酬率至少達2.5~3.5%
住宅
◎台北市至少要買2房1廳，新北市至少小3房
．國際房市投資
◎買賣交易要經律師和政府公證
◎投資的國家政治經濟穩定
◎注意房屋產權
◎不管包租或代租，最好要找一條龍服務的公司
◎資金匯至指定戶頭，勿透過第三者轉資金
資料來源：賴憲政
【夏韻芬：自住概念找屋 出手時機勝地段】
【鄭婷方╱台北報導】「Not just a house, it’s home !」，房地產投資可以是冷冰冰的房屋買賣，也可以是充滿溫情的築夢過程。財經專家夏韻芬認為，用「家」的概念買房，舒適最重要。買房這回事，先從自身需求著手，多看多討論，漸漸地就能勾勒「家」的線條。
住過數百戶的大樓社區、戶數單純的別墅社區，1992年夏韻芬與先生買下新北市新店的預售大樓，作為新婚房，「42坪的3房，總價1080萬元，我花1000塊就訂下1間房。」當時捷運新店線將開通，社區近捷運大坪林站、娘家，她一住就是10年才換屋，雖轉手時房市不佳，但，至少攢下第2間房的購屋基金。
「地段不是第1考量，Timing才是重點。」夏韻芬換屋時正逢SARS，北市房價來到低點，「我當時戴著口罩看房，還勸朋友移民來台北市，一心想買台北市門牌」，最後看中綠地多的文山區，換住隱私較佳的獨棟別墅社區，不過，戶數少其實是一體兩面，管理與社區維護的花費，負擔都較高。
道南河濱公園可散步騎車，休憩功能好，是吸引夏韻芬置產的主因。
海外投資 天下看天下
自住之餘，夏韻芬也曾數度和朋友南下台中、高雄投資買房。她提醒，既然想合資賺錢，從一開始的稅制（攸關登記在誰名下）、利潤分配是否採股份制，都要協議並白紙黑字載明，最好成立委員會負責決策，選擇標的時，一定要所有人都有意願投資才出手，避免意見不合。
近年海外投資熱，夏韻芬因先生有地緣關係，在日本東京新宿區置產，她認為出租或未來休閒自住皆可，「從台北看天下，或許會覺得東京房價便宜，但應從天下看天下，或天下看台北、東京。」夏韻芬說，海外投資，政經環境穩定是必要條件，報酬率不是永遠，包租也只是一時，是否能賺資本利得才是必須謹慎評估的。
夏韻芬首次置產鄰近捷運大坪林站。
【夏韻芬小檔案】
頭銜：財經專家
投資類型：股票、基金、債券、房地產
購屋次數：3次
投資房地產年資：23年
持有房地產：住宅2棟
資料來源：夏韻芬
【住家小檔案】
地點：台北市文山區
類型：獨棟別墅
屋齡：12年
格局：4房
坪數：100坪
購入總價：2003年購買，總價約3000萬元
【不動產心法】
．自住
◎地段非第1考量，考量地緣性，例：離家人近
◎社區戶數單純，但管理費或社區維護費用相對高
◎鄰近公園綠地
．投資
◎考量增值空間，多看多比較
◎和朋友合資，稅制要先談好，涉及登記誰名下、利潤分配是否採股份制、決策討論成立委員會，較無爭議
．國際房市投資
◎投資國家的法治環境、了解文化背景
◎語言最好可溝通，注意代租代管公司
◎從天下的眼光看天下，勿從台北眼光看天下
◎匯率要穩定，地段謹慎選擇，若有匯差損失，至少可賺得資本利得
◎分散風險投資，雞蛋不放同個籃子
資料來源：賴憲政
採訪╱鄭婷方 攝影╱林琨凱
【賴憲政：緊跟重大建設 包租選巷弄店面】
【鄭婷方╱台北報導】相對於高風險的股票，財經專家賴憲政說：「房地產也非穩賺不賠」最簡單的作法，就是跟著建設跑。
對於小資男女買房，他建議，掌握由遠而近、由小而大的原則，選擇屋齡5~8年的新古屋，屋況好，現成的隔間也立即能看到格局是否實用，省下裝修費。
不懂區域行情的首購族，賴憲政有撇步，假裝自己是賣方跟房仲探價錢，過幾天再以買方身份看屋、詢價，從中取得價格平衡。他也強調，買房不見得只會買1棟，務必考慮是否好轉手。目前小宅當道，小套房夯，但，除非蛋黃區或自住，否則套房投資風險高，台北市至少買2房1廳，新北市至少買小3房格局，且至少看20~30間房子才出手。
南京東路二段是銀行街，方便賴憲政處理金融相關投資。巷弄開店 路寬至少12米
有能力換屋，甚至投資的民眾，猶豫該投資住宅或店面嗎？賴憲政分析，投資住宅，出租可能遇到壞房客，也得花裝潢費提升出租率，但店面卻是出租不必裝潢。不過，近年電子商務興起加上租金高漲，實體店面需求下降，店面收益變差，連超商都開始負擔不起租金，往巷弄開店。因此，他建議可買路寬至少12米大巷弄的店面，面積至少60坪，可租給超商，收益相對穩定。
「房地產一定要對的時間買到對的標的，才能夠一生幸福」賴憲政表示，最簡單就是跟著建設跑，看好捷運機場線發展，2013年他買下捷運A7站約38坪，總價2000多萬元的店面，目前已增值不少。雪隧興建前，他也跑到宜蘭買地，「但雪隧曾延宕，被套牢多年，宜蘭近2年才開始露曙光。」因此，賴憲政提醒，為免風險，分散投資是基本原則。
捷運松江南京站通車後，周邊上班族群受惠，交通機能提升。【賴憲政小檔案】
頭銜：財經專家
投資類型：股票、基金、房地產
購屋次數：9次
投資房地產年資：40年
持有房地產：住宅2棟、店面1間
資料來源：賴憲政
【住家小檔案】
地點：台北市中山區
類型：大樓
屋齡：約30年
格局：3房2廳2衛
坪數：約60坪
購入總價：1985年購買，總價約310萬元
【不動產心法】
．自住
◎購買屋齡5~8年的新古屋，省下裝修費用
◎上班、上學、採買的便利性，滿足其一即可(首購)
◎格局要實用
◎買有捷運延伸計劃的末端站，交通便利且易增值
．投資
套房
◎只能買北市蛋黃區，否則增值與出租效益有限，否則有被套牢風險
◎權狀勿小於12坪，貸款不易
店面
◎路寬約12米的大巷弄佳，面積至少60坪，容易租給超商
◎北市報酬率至少達2.5~3.5%
住宅
◎台北市至少要買2房1廳，新北市至少小3房
．國際房市投資
◎買賣交易要經律師和政府公證
◎投資的國家政治經濟穩定
◎注意房屋產權
◎不管包租或代租，最好要找一條龍服務的公司
◎資金匯至指定戶頭，勿透過第三者轉資金
資料來源：賴憲政
【夏韻芬：自住概念找屋 出手時機勝地段】
【鄭婷方╱台北報導】「Not just a house, it’s home !」，房地產投資可以是冷冰冰的房屋買賣，也可以是充滿溫情的築夢過程。財經專家夏韻芬認為，用「家」的概念買房，舒適最重要。買房這回事，先從自身需求著手，多看多討論，漸漸地就能勾勒「家」的線條。
住過數百戶的大樓社區、戶數單純的別墅社區，1992年夏韻芬與先生買下新北市新店的預售大樓，作為新婚房，「42坪的3房，總價1080萬元，我花1000塊就訂下1間房。」當時捷運新店線將開通，社區近捷運大坪林站、娘家，她一住就是10年才換屋，雖轉手時房市不佳，但，至少攢下第2間房的購屋基金。
「地段不是第1考量，Timing才是重點。」夏韻芬換屋時正逢SARS，北市房價來到低點，「我當時戴著口罩看房，還勸朋友移民來台北市，一心想買台北市門牌」，最後看中綠地多的文山區，換住隱私較佳的獨棟別墅社區，不過，戶數少其實是一體兩面，管理與社區維護的花費，負擔都較高。
道南河濱公園可散步騎車，休憩功能好，是吸引夏韻芬置產的主因。海外投資 天下看天下
自住之餘，夏韻芬也曾數度和朋友南下台中、高雄投資買房。她提醒，既然想合資賺錢，從一開始的稅制（攸關登記在誰名下）、利潤分配是否採股份制，都要協議並白紙黑字載明，最好成立委員會負責決策，選擇標的時，一定要所有人都有意願投資才出手，避免意見不合。
近年海外投資熱，夏韻芬因先生有地緣關係，在日本東京新宿區置產，她認為出租或未來休閒自住皆可，「從台北看天下，或許會覺得東京房價便宜，但應從天下看天下，或天下看台北、東京。」夏韻芬說，海外投資，政經環境穩定是必要條件，報酬率不是永遠，包租也只是一時，是否能賺資本利得才是必須謹慎評估的。
夏韻芬首次置產鄰近捷運大坪林站。【夏韻芬小檔案】
頭銜：財經專家
投資類型：股票、基金、債券、房地產
購屋次數：3次
投資房地產年資：23年
持有房地產：住宅2棟
資料來源：夏韻芬
【住家小檔案】
地點：台北市文山區
類型：獨棟別墅
屋齡：12年
格局：4房
坪數：100坪
購入總價：2003年購買，總價約3000萬元
【不動產心法】
．自住
◎地段非第1考量，考量地緣性，例：離家人近
◎社區戶數單純，但管理費或社區維護費用相對高
◎鄰近公園綠地
．投資
◎考量增值空間，多看多比較
◎和朋友合資，稅制要先談好，涉及登記誰名下、利潤分配是否採股份制、決策討論成立委員會，較無爭議
．國際房市投資
◎投資國家的法治環境、了解文化背景
◎語言最好可溝通，注意代租代管公司
◎從天下的眼光看天下，勿從台北眼光看天下
◎匯率要穩定，地段謹慎選擇，若有匯差損失，至少可賺得資本利得
◎分散風險投資，雞蛋不放同個籃子
資料來源：賴憲政